Decorltd.ru

ООО «Декор»
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кадастровая стоимость меньше чем балансовая

Налогообложение

Реформа имущественных налогов вступила в завершающую стадию: в этом году расходы на их оплату придется увеличить и компаниям, и частным лицам

1 января 2020 года все субъекты федерации перешли на расчет налога на имущество по его кадастровой стоимости. Эксперименты в этой области идут с 2015 года. Напомним, прежде базой для налогообложения юридических лиц служила балансовая стоимость объекта, для физлиц — инвентаризационная (восстановительная) стоимость с учетом износа.

Физики и законы

«Инвентаризационная стоимость рассчитывается из площади, степени износа и затрат на строительство. Для налогоплательщиков-физлиц получается — чем старше дом, тем меньше налоговая база. Инвентаризационная стоимость была минимальна и не соответствовала рыночной. Кадастровая стоимость объекта определяется методами массовой оценки на основании рыночных данных», — подчеркивает разницу председатель правления Пермского регионального отделения «Российское общество оценщиков» Евгений Железнов.

Определение налоговой базы по кадастровой стоимости для граждан должно привести к увеличению поступлений налога в бюджет, но может стать фактором роста социальной напряженности. Поэтому эксперимент начался с 25 регионов в 2015 году и расширился до 80 в 2019-м. Кроме того, законодатель установил по­этапное увеличение налоговой нагрузки: в первый год применяется понижающий коэффициент — 0,2, во второй — 0,4, в третий — 0,6. С третьего года предусмотрено применение коэффициента, ограничивающего ежегодный рост налога по кадастровой стоимости 10 процентами. Также установлен механизм уменьшения налоговой базы для отдельных объектов путем применения вычетов: для квартир — 20 кв. метров, домов — 50, комнат — 10 метров.

Уровень налоговой нагрузки могут корректировать и местные власти, в бюджет которых поступает этот налог. Муниципалитетам дано право устанавливать ставки, но они не могут превышать базовые (0,1 — 2% от кадастровой стоимости) больше чем в три раза.

В основном ставки налога этого года выше базовых, но, по наблюдениям директора департамента развития группы компаний «Авуар» Максима Левченко, муниципальные власти, как правило, учитывают уровень жизни населения. Так, на территории Челябинской области самые низкие налоговые ставки по жилым помещениям зафиксированы в Локомотивном и Карабашском городских округах: 0,07% и 0,08% соответственно, в других муниципалитетах ставки по таким объектам выше — 0,1%. В Перми ставки варьируются от 0,1% до 0,3%. В Екатеринбурге для всех объектов действует ставка 0,1%.

— Изменение порядка определения налоговой базы приведет к увеличению налоговой нагрузки собственников жилья бизнес- и элит-классов. Для собственников жилья эконом-класса существенных изменений не произойдет, — считает Максим Левченко.

По мнению юриста фирмы «Ильяшев и партнеры» Руслана Маннапова, размер налога на имущество вырастет для тех налогоплательщиков, чьи квартиры находятся в старых домах, расположенных в цент­ральной части города: «Если раньше инвентаризационная стоимость таких квартир была не очень большая, то при переходе на расчет налога исходя из кадастровой стоимости сумма выплат значительно увеличится».

— Рост налоговой нагрузки, вероятнее всего, будет у налогоплательщиков, имеющих в собственности недвижимость, находящуюся в старом жилом фонде, инвентаризационная стоимость которой была низкой, — подтверждает генеральный директор АКП Маминой Ирина Мамина. — Кроме того, платить налог станут владельцы недвижимости, для которых ранее инвентаризационная стоимость вообще не была определена. Это дома, введенные в эксплуатацию после 2013 года.

Получат по юрлицу

С этого года вступают в силу несколько важных изменений в расчете налога на имущество по кадастровой стоимости для компаний и организаций. Во-первых, лишаются льгот предприниматели со спецрежимами (УСН, ЕНВД, патент, ЕСХН): раньше они налог на имущество юридических лиц не начисляли. С этого года, если принадлежащие им объекты зарегистрированы по кадастровой стоимости, платить придется.

Кроме того, для объектов недвижимости, налогообложение которых производится исходя из кадастровой стоимости, исключено условие об учете их в качестве основных средств.

Существенно расширился перечень объектов налогообложения, база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости. Жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения и садовые дома, принадлежащие организациям на праве собственности, включаются в ее состав.

Региональные власти в течение нескольких лет вводили на своих территориях расчет налога по кадастровой стоимости для торговых центров и офисов. Но для этого они должны были составить региональный перечень объектов с указанием адресов. Сейчас на вновь включенные объекты это правило не распространяется. Налоговая выставит платеж только потому, что такое имущество подтверждено как объект налогообложения региональным законом.

— Большинство регионов ежегодно расширяет перечень объектов, подлежащих обложению по кадастровой стоимости. При этом практически все предоставляют налоговые льготы для субъектов малого или среднего предпринимательства: пониженные ставки, вычеты в виде уменьшения налоговой базы на определенное количество квадратных метров, а также устанавливают критерий площади торговых и офисных центров для включения в перечень облагаемых объектов, — делится наблюдениями Ирина Мамина. — Льготы чаще всего поставлены в зависимость от соблюдения компаниями дополнительных критериев, например, соответствия заработной платы сотрудников определенному уровню, отсутствия сокращения среднесписочной численности. Так, в Свердловской области на этот год пониженная ставка 0,5% установлена для объектов, введенных в эксплуатацию после 31 декабря 2016 года или до 31 декабря, но при условии поэтапного повышения собственником зарплаты на предприятии до среднеобластного значения.

Читать еще:  Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома пример

Законодатель также предоставил регионам возможность регулировать нагрузку налогоплательщиков через ставки. С этого года субъекты РФ будут утверждать ставки налога (но не выше 2,2%) каждый календарный год. По данным юриста компании BLCons Group Дарьи Серегиной, в 2020 году ставка налога на имущество по кадастровым объектам в Москве составит 1,7%, а в Санкт-Петербурге — 1,25%.

При этом, по информации Максима Левченко, многие территории воспользовались правом расширить перечень за счет включения в региональный закон в качестве объектов налогообложения по кадастровой стоимости квартир, жилых домов: «Так, в Омской области ставки по таким объектам установлены от 0,1% до 0,3%. В Иркутской области в отношении отдельных объектов недвижимого имущества в течение одного налогового периода ставка устанавливается в размере 0,5%, затем — 2%».

Но не все региональные власти успели дополнить нормативные правовые документы. Например, в Челябинской области изменения не внесены.

Спорный вопрос

Новации без вариантов приведут к росту налоговой нагрузки, тем более что кроме порядка расчета налога изменилась и кадастровая стоимость самих объектов в связи с завершением очередного этапа переоценки.

По словам управляющего партнера Mitsan Consulting Дмитрия Желнина, почти во всех регионах кадастровая стоимость после проведения переоценки увеличилась: «Предыдущая кадастровая оценка проводилась более трех лет назад, и за этот период вырос в цене квадратный метр согласно общим темпам инфляции. Кроме того, влияют и другие факторы ценообразования.

К примеру, то, что три-пять лет было назад окраиной города, сегодня считается практически центральными районами. По нашим расчетам, увеличение стоимости происходит в среднем на 15 — 20%».

К примеру, в Свердловской области совокупно кадастровая стоимость зданий увеличилась на 4,85% по сравнению с предыдущей оценкой, при этом стоимость жилых помещений выросла почти на 30%, нежилых — на 80%.

У владельцев недвижимости есть шанс побороться на снижение налоговой базы и оспорить результат оценки кадастровой стоимости в специальной комиссии или в суде. По словам Максима Левченко, в последнее время количество таких дел выросло, а «так как к новому порядку присоединится еще 12 регионов, и в большей части регионов заканчивается переходный период, в течение которого применялись понижающие коэффициенты, можно ожидать роста количества споров».

— В 2020 году в Свердловской области будут применяться новые результаты кадастровой оценки, и количество споров может увеличиться, — полагает и Ирина Мамина.

Генеральный директор пермской компании «Инвест-аудит» Егор Чурин резкого всплеска обращений в комиссии и суды на территории своего региона не ждет: «В Пермском крае процесс оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства идет уже третий год. Прирост может быть лишь за счет новых объектов, которые попали в перечень».

Евгений Железнов также считает, что количество дел по оспариванию кадастровой стоимости увеличится, но, возможно, некоторых остановит цена вопроса: «Оспаривать кадастровую стоимость с целью только снижения налога для большинства объектов жилой недвижимости экономически неэффективно, поскольку затраты на процедуру оспаривания могут превышать экономию на налоге в разы».

В целом реформа имущественных налогов назрела, уверена Ирина Мамина: «Результатом ее должно стать упрощение администрирования налога. Но это приведет к значительному увеличению налоговой нагрузки на собственников недвижимого имущества и, как следствие, к росту затрат бизнеса».

Особенно болезнен, по мнению Егора Чурина, переход к новой модели в текущих экономических условиях: «Внедрение расчета налога на объекты капитального строительства от кадастровой стоимости произошло в трудные времена для собственников недвижимости. Мы видим снижение деловой активности, увеличение доли пустующих площадей, снижение ставок аренды. К этому добавляется рост нагрузки в виде отмены ЕНВД, изменений в законодательстве об обращении отходов и множества других новаций. Все эти негативные факторы увеличивают расходы собственников при неблагоприятной экономической ситуации. По нашему мнению, одновременное увеличение налоговой нагрузки на бизнес окажет негативное влияние на экономику».

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости

Независимая оценка считается реальным шансом:

  • уменьшить расходы на аренду;
  • снизить начисляемые налоги;
  • откорректировать тариф выкупа из муниципальной либо государственной собственности;
  • оптимизировать ставку земельного налога и налога на имущество предприятий.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости

В ситуации некорректности имеющейся данных единственно возможным решением для уменьшения налогового бремени выступает оспаривание кадастровой оценки объектов недвижимости в предусмотренном порядке (судебном либо досудебном). Обязательным условием для начала процесса является независимый отчет о рыночной стоимости объекта. Его несовпадение с имеющимся заключением по кадастровой оценке является основанием для инициирования процедур по оспариванию.

Сама процедура по оспариванию включает в себя несколько последовательных этапов:

  • Обращение в компанию ЭНСО ОЦЕНКА для консультации. Проведение экспресс-расчетов по вычислению размера возможного снижения стоимости. Специалисты подготавливают пакет документов для подтверждения необходимости оспаривания.
  • Направление отчета по оценке в СРО. Получение положительного экспертного заключения, которое подтверждает качество проведённых оценщиком расчетов, соответствие итогового значения стоимости рынку и соответствие отчета законодательству РФ об оценочной деятельности.
  • Подача заявления в Комиссию по обсуждению споров о результатах определения кадастровой цены.

Положительное решение Комиссии о соответствии отчета законодательству и рынку, фиксирует стоимость объекта недвижимости на уровне рыночной цены, указанной оценщиком. В случае отрицательного решения субъект в праве обратиться в следующую инстанцию – суд.

Читать еще:  Договор банкротство физ лиц задание

Документы, необходимые для оценки

Для начала работы над отчётом требуются:

  • Правоустанавливающие документы.
  • Отчёты БТИ.
  • Информация о существующих обременениях.
  • Кадастровый паспорт объекта оценки.
  • Технический паспорт на здание
  • Подробный план с данными о местоположении.
  • Сведения о сооружениях в составе.
  • Для организаций обязателен отчёт о балансовой стоимости.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости

Сотрудники ЭНСО ОЦЕНКА обладают большим опытом проведения оценок для снижения кадастровой стоимости таких объектов недвижимости, как:

  • земельные участки;
  • объекты капитального строительства.

1. Земельные участки

Согласно законодательству, налог на земельные участки исчисляется, исходя из их кадастровой стоимости. Кроме того, размер арендных платежей за землю также опирается на кадастровую оценку. При ее проведении учитывается местонахождение, категория и назначение земли, соседние здания, состояние экологии в регионе, имеющиеся ограничения на использование, характеристики почвы и другие важные факторы.

2. Объекты капитального строительства

Стоимость услуг по оценке объектов недвижимости для оспаривания их кадастровой стоимости:

ОЦЕНКА ДЛЯ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ
(отчет об оценке + заключение СРО)
ПЛОЩАДЬдо 0,25 Га40 000 р.
от 0,25 до 1 Га50 000 р.
от 1 до 5 Га55 000 р.
от 5 до 10 Га65 000 р.
от 10 до 50 Га75 000 р.
свыше 50 Гаот 90 000 р.
ОЦЕНКА ДЛЯ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОКСов
(отчет об оценке + заключение СРО)
ПЛОЩАДЬдо 100 кв. м.55 000 р.
от 100 до 500 кв. м.60 000 р.
от 500 до 1 000 кв. м.75 000 р.
от 1 000 до 5 000 кв. м.85 000 р.
от 5 000 до 10 000 кв. м.90 000 р.
свыше 10 000 кв. м.от 100 000 р.

Узнать больше об услуге вы можете, позвонив нам по телефону (343) 387-84-33 или направив заявку — наш специалист обязательно свяжется с вами.

○ Что такое кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость – это определение рыночной цены объекта недвижимости или земельного участка. Ее проведение регулируется Федеральными законами:

  • «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 №135-ФЗ (далее №135-ФЗ).
  • «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 №237-ФЗ (далее №237-ФЗ).
  • «Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (ч. 2 ст.3 №135-ФЗ).
  • Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах (ч.1 ст.3 №135-ФЗ)».

Данный показатель подлежит обновлению каждый 5 лет и необходим при покупке и иных сделках с недвижимостью.

Расчёт налога на имущество

Для начала проверьте, нет ли у вас недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости. Если есть, рассчитайте налог по каждому такому объекту отдельно.

По общему правилу, если кадастровая стоимость меняется в течение года, это не влияет на расчёт налога (авансов) за текущий и за предыдущие годы. Новую стоимость нужно использовать при расчёте только с 1 января следующего года.

Но есть исключения:

  • Если стоимость поменялась из-за изменения количественных или качественных характеристик объекта, то по новой стоимости нужно считать налог с момента, когда сведения об изменённых характеристиках внесли в ЕГРН.
  • Если стоимость поменялась из-за исправления ошибок или из-за того, что после оспаривания её приравняли к рыночной, то по новой стоимости вы пересчитываете налог за все годы, за которые платили его по старой, неправильной стоимости.

По остальной недвижимости налог считайте из среднегодовой балансовой стоимости.

Расчёт налога на имущество за год

Расчёт среднегодовой стоимости имущества считайте так: сложите остаточную стоимость недвижимости на первое число каждого месяца года и на 31 декабря, результат разделите на 13.

Ставки налога, установленные в вашем регионе, можно узнать на сайте ФНС.

Исчисленный налог за год уменьшите на авансовые платежи. Так вы получите сумму налога к уплате или к уменьшению.

Проводка по начислению налога на имущество: Д 26 (44) – К 68.

Налоговый и отчетные периоды

Налоговым периодом по налогу на имущество организаций является календарный год. То есть только после того, как год истек, окончательно определяется сумма налога к уплате. А в течение года по отчетным периодам вносят авансовые платежи.

Отчетными периодами признаются:

  • I квартал, полугодие и 9 месяцев календарного года — если недвижимость облагается по среднегодовой стоимости;
  • I, II и III кварталы календарного года — если облагается по кадастровой стоимости.

Региональные власти вправе не устанавливать у себя отчетные периоды. В настоящий момент во всех субъектах РФ такие периоды есть.

Читать еще:  Как внести запись о переименовании религиозноц организации в трудовую

Как учитываются земельные участки в бюджетных учреждениях

В настоящее время учреждения госсектора используют земельные участки, в том числе расположенные под объектами недвижимости, на праве постоянного (бессрочного) пользования. Учитывают такие земельные участки на счете 10300 «Непроизведенные активы». Основанием для учета на балансе земельного участка служит документ — свидетельство, подтверждающее право пользования земельным участком. Учитывают землю по кадастровой стоимости. Об этом говорится в п.71 Инструкции 157н.

Повышение квалификации в Контур.Школе: Бухгалтерский учет в бюджетных организациях . Главному бухгалтеру бюджетного, казённого, автономного учреждения. Диплом о профессиональной переподготовке 272 ак.часа., 30 онлайн-уроков: теория и практика Кроме того, учреждение может иметь земельные участки на праве безвозмездного пользования или арендовать земельный участок по договору аренды (субаренды). Такие участки земли в соответствии с действующими инструкциями учитываются на забалансовых счетах.

Право оперативного управления землей Земельный кодекс РФ не предусматривает.

Государственные (муниципальные) учреждения являются плательщиками земельного налога, если земельные участки закреплены за ними на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Земельный налог — это местный налог, устанавливается гл.31 Налогового Кодекса РФ, нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Земельный налог и авансовые платежи по нему уплачиваются организациями в бюджет по месту нахождения земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ.

На основании статьи 388 НК РФ организации, имеющие земельные участки на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданные им по договору аренды, не платят земельный налог.

Налоговой базой для начисления налога на землю, согласно ст. 390 Налогового кодекса, служит кадастровая стоимость земельного участка. Это та сумма, которая облагается налогом. Именно поэтому всем организациям госсектора стоит знать кадастровую стоимость собственного участка земли, следить за ее изменением, поскольку она напрямую связана с размером налога на землю, подлежащему уплате.

Пунктом 14 статьи 396 НК РФ установлено, что по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель, территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии бесплатно предоставляют налогоплательщикам земельного налога сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости по письменному заявлению налогоплательщика.

Заказать выписку из ЕГРН можно на официальном сайте Росреестра, в МФЦ, в территориальном органе кадастровой палаты.

В соответствии с п. 1 ст. 391 НК РФ налоговая база определяется, исходя из кадастровой стоимости земельных участков, признаваемых объектом налогообложения по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Если земельный участок образован в течение налогового периода,то налоговая база определяется как его кадастровая стоимость на день внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Налоговым периодом по земельному налогу признается календарный год. Отчетными периодами для налогоплательщиков-организаций являются первый квартал, второй квартал и третий квартал календарного года (ст. 393 НК РФ). Для земельного налога муниципальные образования, а так же города федерального значения Москва, Санкт-Петербург и Севастополь вправе не устанавливать отчетный период.

Учреждение госсектора, имея право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, может быть освобождено от уплаты земельного налога. Перечень льгот по земельному налогу приведен в статье 395 НК РФ. Например, согласно п. 1 ст. 395 НК РФ освобождаются от обложения земельным налогом организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации и учреждения функций. Кроме того, в каждом конкретном регионе РФ могут быть предусмотрены льготы для учреждений по уплате земельного налога. Сам земельный налог относится к местным налогам, и в связи с этим налоговые ставки и налоговые льготы для налогоплательщиков устанавливаются муниципальным законодательством.

Переоценка

Вы можете дооценить такой объект до его кадастровой стоимости. Согласно пункту 15 ПБУ 6/01 организация имеет право не чаще одного раза в год на конец отчетного года проводить переоценку основных средств.

В результате по переоцененному объекту ОС на конец года будет указана его кадастровая стоимость.

Этого можно и не делать, но стоимость ОС по бухгалтерскому учету оказывает влияние на величину чистых активов компании – сумму дооценки учитывают по кредиту счета 83 «Добавочный капитал».

Помните, что чистые активы – это тот предел, который нельзя переступать, наращивая долговые обязательства, чтобы не стать банкротом.

Величина переоценки стоимости объектов ОС и сумм начисленной амортизации не влияют на величину налоговой базы по налогу на прибыль. В налоговом учете их отражать не нужно (п. 1 ст. 257 НК РФ).

Для налога на прибыль важна первоначальная стоимость. Но в бухгалтерском учете по дооцененному объекту нужно будет отражать постоянный налоговый расход. Он будет возникать в результате превышения бухгалтерской амортизации над налоговой.

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector