Decorltd.ru

ООО «Декор»
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Суета вокруг закладной, или как ускорить сделку с ипотечной квартирой

Суета вокруг закладной, или как ускорить сделку с ипотечной квартирой

Каждая вторая квартира, выставленная сегодня на продажу в Екатеринбурге, является ипотечной, то есть находится в залоге у банка. А, например, в Академическом доля таких квартир доходит до 90%. Покупка ипотечного жилья давно стала обыденностью. Однако пока не удаётся решить вопрос очень долгого оформления сделки. Бывает, что она затягивается на два месяца и более. Продавцы и покупатели придумывают способы «сломать систему», но не все они оказываются действенными.

Не самый сложный, но самый долгий этап совершения сделки с ипотечной квартирой – получение закладной – это бумага или электронный документ, который подтверждает право банка на заложенную квартиру. Закладная необходима, чтобы освободить продаваемое жильё от залога. Квартиру с неснятым залогом продать нельзя – Росреестр не пропустит такую сделку.

Существует четыре основные схемы приобретения ипотечной квартиры. Причём три из них предполагают, что покупатель такой квартиры сам намерен воспользоваться жилищным кредитом. Впрочем, даже если ипотечная квартира приобретается за наличку, у сделки есть свои секреты. Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о способах оформления сделок с залоговыми квартирами, но сейчас вкратце напомним.

1. Покупка ипотечной квартиры за наличные

Покупатель передаёт продавцу (владельцу заложенной квартиры) сумму в размере остатка долга по кредиту. Сумма оформляется как аванс по договору купли-продажи. Продавец в расписке пишет, что получил деньги для погашения своего долга. Стороны сразу подписывают договор купли-продажи, который незамедлительно передают в МФЦ на регистрацию сделки. Когда договор попадает в Росреестр, тот приостанавливает регистрацию перехода прав на квартиру на том основании, что квартира находится в залоге. Но когда продавец погасит долг и банк снимет залог, Росреестр зарегистрирует сделку. Когда сделка прошла, продавец через банковский аккредитив получает остаток суммы.

Теоретически можно не относить договор в МФЦ сразу, а дождаться, пока банк снимет залог с квартиры, но сегодня так обычно не делают. Описанная выше схема более безопасна с точки зрения покупателя залоговой квартиры. Ведь пока идёт погашение долга и снятие залога, договор уже находится в Росреестре, а значит, продавец не сможет передумать и сорвать сделку.

Следующие три модели сделки предполагают покупку ипотечной квартиры в ипотеку. То есть в процессе сделки погашается ипотека продавца, а покупатель берёт свой ипотечный кредит.

2. Покупка в кредит ипотечной квартиры с небольшой суммой долга

Особенность этой сделки в том, что покупатель из своих личных средств гасит ипотечный долг продавца. А уже после того, как квартира освобождена от залога, покупатель берёт ипотечный кредит. Чтобы обезопасить обе стороны, обычно действуют по следующей схеме. Оформляется предварительный договор, в котором указано, что покупатель гасит долг продавца, причём покупатель сам вносит платёж, чтобы квитанция на сумму остатка долга была выписана на его имя. Это будет юридическим подтверждением того, что покупатель погасил чужой долг. После того, как с квартиры снят залог, покупатель сам берёт ипотечный кредит. В этот момент квартира уже не находится в залоге и банк легко даст кредит на её покупку. Сумму, пошедшую на погашение ипотеки продавца, банк посчитает как первоначальный взнос.

3. Покупка «внутри банка»

Сегодня практически в любом банке, работающем в Екатеринбурге, можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, которая находится в залоге у самого этого банка. Фактически банк продолжает оставаться залогодержателем квартиры, но меняет одного заёмщика на другого. Первым такую программу запустил Сбербанк, и у него же сделка «внутри банка» оформляется быстрее всех.

Как замечает директор квартирного бюро «Резолют» Александр Долгошеин, схема покупки «внутри банка» также хорошо отлажена в ВТБ.

4. Взять кредит в банке на покупку «чужой» ипотечной квартиры

Около года назад некоторые банки заявили, что готовы выдавать ипотечные кредиты на покупку ипотечных квартир, находящихся в залоге у другого банка. С таким продуктом на рынок в частности вышли Примсоцбанк, Райффайзенбанк, Абсолют Банк и банк ДОМ.РФ.

Схема по покупке «чужой» залоговой квартиры работает так: банк – например, Абсолют Банк – оформляет ипотечный кредит покупателю залоговой квартиры. Средства этого кредита уходят на счёт продавца квартиры в банке, который является залогодержателем квартиры. Происходит погашение долга, а через какое-то время – залог снимается, после чего квартира оформляется в залог Абсолют Банку.

Как проверить недвижимость на наличие обременений?

Сделки с недвижимостью – довольно хлопотное и рисковое дело, ведь на каждом шагу вам может встретиться множество подводных камней. Приобретая квартиру или дом, необходимо быть предельно внимательным и тщательно проверять понравившийся объект на предмет юридической чистоты, чтобы после покупки не столкнуться с неприятностями. Одним из самых распространённых ограничений, налагаемых на объекты недвижимости (особенно это касается вторичного жилья), является обременение. Сегодня мы расскажем, что это такое, какие бывают виды обременений и как проверить недвижимость на их наличие.

Сделки с недвижимостью – довольно хлопотное и рисковое дело, ведь на каждом шагу вам может встретиться множество подводных камней. Приобретая квартиру или дом, необходимо быть предельно внимательным и тщательно проверять понравившийся объект на предмет юридической чистоты, чтобы после покупки не столкнуться с неприятностями. Одним из самых распространённых ограничений, налагаемых на объекты недвижимости (особенно это касается вторичного жилья), является обременение. Сегодня мы расскажем, что это такое, какие бывают виды обременений и как проверить недвижимость на их наличие.

Что такое обременение?

Обременение — это ограничение прав, наложенное имущество (объект недвижимости). Обременение может возникнуть на основании закона или договора. Это означает, что таким имуществом нельзя распоряжаться без согласия определённого лица, которое наложило это ограничение. Пользоваться можно, распоряжаться (например, продать или подарить) — нельзя.

Наличие обременения не препятствует проведению сделок купли-продажи. Основная проблема в том, что продавцы часто умалчивают о подобных ограничениях, а это в дальнейшем может принести немало хлопот будущему собственнику имущества. Чтобы обезопасить себя от подобных «сюрпризов», перед покупкой недвижимости нужно обязательно проверить ее на предмет юридической чистоты.

Какие бывают виды обременений?

В соответствии с законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.02.1998 г., выделяется несколько видов обременений на недвижимость, проверку которых рекомендовано выполнять перед совершением сделки:

  • Ипотека

Сегодня это, пожалуй, самый распространенный вид обременения. Суть такого обременения заключается в том, что до полного погашения кредита, выданного на приобретение недвижимости на условиях ипотеки, она фактически принадлежит банку, находясь у него в залоге. Однако, право собственности на объект недвижимости возникает у заемщика сразу после оформления сделки купли-продажи, оформленной должным образом. То есть, собственник может распоряжаться объектом как угодно, но его полномочия ограничиваются возможностью регистрироваться в этом объекте, а также регистрировать в нем любых других лиц. Такие сделки с объектом, как купля-продажа, сдача в наем, а также передача в безвозмездное пользование могут совершаться исключительно с согласия банка. Банк сам определяет порядок, по которому должно происходить согласование подобных сделок. Права собственника на имущество, приобретенное в ипотеку, регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.02.1998 г.

  • Рента

Это вид права на имущество, дающее возможность пожизненного содержания. Заключив сделку на условиях ренты, покупатель квартиры или дома обретает статус собственника имущества, но при этом за прежним собственником сохраняется право проживания. Рента подразумевает, что вместо единовременной покупки объекта новый собственник обязуется регулярно выплачивать прежнему владельцу определенную сумму, которая должна покрыть его расходы на оплату продуктов, лекарств и др. Обязательство по выплате ренты сохраняется до тех пор, пока получатель ренты не умрет. После этого имущество может считаться перешедшим в полное распоряжение нового владельца. Однако, обременение с такого имущества будет снято лишь тогда, когда новый собственник предоставит в регистрационную службу свидетельство о смерти получателя ренты. Договорные отношения на условиях ренты регулируются Статьей 583 ГК РФ.

  • Аренда

Договор аренды, в соответствии с Главой 34 ГК РФ, определяется как договор, по которому собственник недвижимого имущества (арендодатель) передает её другому лицу (арендатору) за плату в пользование и распоряжение на определенных условиях. При сроке аренды более года договор аренды подлежит государственной регистрации. При согласии арендодателя, арендатор вправе передать объект в субаренду, что делается исключительно с целью получения прибыли. Сдавая имущество в аренду, собственник теряет возможность использовать его исключительно в своих интересах. Обременение в виде аренды снимается автоматически после окончания соответствующего договора. Однако, снять это ограничение можно и раньше, выплатив арендатору неустойку.

  • Арест

Обременение на имущество в виде ареста накладывается судом или судебным приставом на основании судебного акта. Это ограничение, налагаемое в счет обеспечения иска о погашении долга собственника квартиры, может быть снято только тем органом, который его наложил, и только после устранения причин наложения. Например, владелец накопил большую задолженность по коммунальным услугам и на его квартиру был наложен арест. Такую квартиру нельзя будет продать до тех пор, пока не будет отменено решение суда об аресте. Отмена решения об аресте в данном случае возможна только после погашения всех долгов собственником.

  • Сервитут

Нередко объект недвижимости, например, земельный участок, оказывается обремененным под влиянием чужого права. Законодательные формы такого обременения определены в Статье 274 ГК РФ, а соответствующее право называется сервитут. Сервитут дает другому лицу или лицам право ограниченного пользования участком, у которого имеется собственник. Зачастую сервитут устанавливается над участками для обеспечения возможности прохода или проезда. Обременение в виде сервитута может накладываться, когда появляется необходимость прокладки коммуникационных, водопроводных и прочих систем, если они пролегают через чью-то частную собственность. Сервитутом могут обременяться и здания. Сервитут подлежит обязательной регистрации. Практически всегда сервитут является нежелательной для собственника мерой и поэтому, как правило, такой спор разрешается через суд и обременение устанавливается соответствующим решением судебного органа.

  • Доверительное управление

Это временная передача прав собственности доверенному лицу владельца квартиры, которая является ограничением для осуществления любых сделок в отношении объекта имущества.

  • Опека и попечительство

Вид обременения, когда права на недвижимое имущество имеются у несовершеннолетних или лишенных дееспособности граждан. В случае обременения в виде опеки и попечительства, сделку купли-продажи с объектом недвижимости можно совершить только при согласии, полученном от органа опеки. Такая процедура направлена на обеспечение сохранности интересов указанной категории граждан. Особенности обращения с недвижимым имуществом подопечного определены Федеральным законом «Об опеке и попечительстве» 48-ФЗ от 24.04.2008 г.

Способы проверки квартиры на обременение

Существуют два способа проверки недвижимости на обременение:

На сайте Росреестра

  1. На странице Справочная информация по объектам недвижимости в режиме onlineвведите нужный адрес или кадастровый номер и нажмите кнопку «Сформировать запрос».
  2. В результатах поиска нажмите на адрес квартиры. Если запрашиваемого адреса нет в результатах поиска, значит сведений об этом объекте недвижимости в ЕГРН нет.
  3. Нажмите на раздел «Права и ограничения». Сведения об имеющихся обременениях будут указаны справа в подразделе «Ограничения». Если обременений на запрашиваемый объект нет, будет показана пустая строка.

На примере ниже в разделе «Права и ограничения» имеется пометка «в силу закона». Это значит, что квартира находится в залоге у банка из-за ипотеки.

Стоит иметь в виду, что на сайте Росреестра сведения об обременении обновляются редко, либо выгружаются не всегда корректно. Кроме того, информация об обременении отображается не в полном виде. Например, в описании не будет указано название банка, в залоге у которого находится квартира. Если вам нужна полная и актуальная информация об объекте, лучше заказать выписку из ЕГРН.

Информация в выписке

На примере ниже обратите внимание на пункт 3 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» второго раздела, в котором указано «в силу закона, весь объект». Это значит, что квартира в залоге у банка из-за ипотеки.

Будьте внимательны при совершении любых сделок с недвижимостью, удачных покупок!

Цены на недвижимость в Новосибирске – как купить выгоднее?

ГЖА.рф предлагает вам купить недвижимость в Новосибирске по цене, доступной большинству жителей нашего города. Наши риелтеры – грамотные специалисты, которые способны помочь вам осуществить абсолютно любую сделку с недвижимостью, обремененную залогом. Начните работать с нами, и вы сможете купить недвижимость в Новосибирске по цене, которая точно будет вам по карману.

Осуществляя сделку по недвижимости, помните, что каждая из них подлежит обязательной государственной регистрации – в противном случае, она будет считаться недействительной. Органы же госрегистрации прекрасно осведомлены о каждом объекте, обремененном залогом, и не продадут ни квадратного метра без согласия банка. Наши юристы способны оказать любую помощь по регистрации сделки или просто проконсультировать вас о том, какие цены на недвижимость и юр.услуги в Новосибирске можно считать приемлемыми. Мы сделаем все, чтобы сделка была для вас максимально честной!

Правила торга

Аукционных площадок, которые реализуют отобранные за долги квартиры, много. Обычно на официальных сайтах банков выставляются лоты со ссылками на такие площадки. Но можно и самостоятельно поискать их в интернете.

Чтобы купить квартиру на аукционе, надо зарегистрироваться онлайн через банк или организацию, проводящую аукцион. Это можно сделать с помощью электронного ключа (ЭЦП) – его стоимость составляет от 2500 руб. на три месяца.

Затем дождитесь даты проведения торгов и внесите задаток для подтверждения своей платежеспособности (его размер зависит от площадки реализации – 5–15% от стоимости квартиры). Внести необходимо и так называемый шаг – сумму, на которую можно повышать стоимость квартиры в торгах (в среднем 5%).

Наконец, следует онлайн или лично принять участие в торгах. В зависимости от площадки разнится время, которое дается на обдумывание (покупать / не покупать), – от десяти минут до часа. Регламент изначально прописывают организаторы аукциона.

Если за это время никто не сделает предложение лучше, значит, вы выигрываете торги по выбранному лоту. Ну а если удача улыбнется кому-то другому, то задаток вам вернут в течение месяца.

  • » onclick=»window.open(this.href,’win2′,’status=no,toolbar=no,scrollbars=yes,titlebar=no,menubar=no,resizable=yes,width=640,height=480,directories=no,location=no’); return false;» rel=»nofollow»> Печать

Подробности Рубрика: Есть проблема! Опубликовано: 17.09.2020 16:10

Из-за коронавируса и вызванного им кризиса, цены на жилье в Латвии постепенно снижаются. Люди, давно мечтавшие о квартире, увидели в этом шанс приобрести ее по приемлемой цене. Но если продавец неспроста избавляется от жилья, то покупатель может остаться и без квартиры, и без денег. Как обезопасить себя от неприятностей?

Утром деньги, вечером – пшик!

– Много лет назад моя мать купила у приятельницы квартиру, из которой планировала сделать коммерческое помещение. Но квартира так и не была зарегистрирована в Земельной книге, как собственность моей матери, – рассказывает Юлия. – Произошло вот что: мама оформила договор купли-продажи в понедельник, однако уже во вторник бывшая хозяйка недвижимости заложила квартиру под кредит. Когда через несколько дней моя мама наконец решила внести свои права собственности в Земельную книгу, ей было в этом отказано, так как квартира оказалась заложена. В Земельной книге стоял запрет на любые действия с этой недвижимостью, в том числе – на смену владельца.

Мама была ошарашена тем, что квартира, которую она купила за большие деньги, ей так и не принадлежит. Даже договор купли-продажи не помог восстановить справедливость.

Разразился скандал. Мамина приятельница, которая продала ей недвижимость и затем заложила ее, написала бумагу, в которой признала факт мошенничества и взяла на себя обязательства выплатить всю сумму залога в течение ближайших двух лет. Мама поверила ей, что через два года залог с квартиры будет снят, и она сможет переоформить недвижимость на себя.

– Насколько мне известно, – продолжает Юлия, – приятельница со временем выплатила залог, однако моя мама, по какой-то причине так и не переписала квартиру на себя. Но это выяснилось лишь после смерти мамы, когда пришло время мне вступать в права наследства. Тогда-то я и узнала, что квартира по документам продолжала оставаться собственностью маминой приятельницы, хотя все эти годы по коммунальным платежам платила моя мама, а не мамина приятельница, и у меня есть доказательства этого – банковские распечатки со счета моей покойной мамы. Могу ли я, имея договор о купле-продаже этой квартиры, выписку с маминого счета об оплате счетов по коммуналке и письменное обещание маминой приятельницы погасить залог, потребовать в суде, чтобы квартира была признана моим наследством?

Залог и запрет

Так что же это получается? Договор купли-продажи и платежное поручение о переводе средств за покупку квартиры не могут гарантировать покупателю защиту его прав. Получается, продавец имеет возможность заложить квартиру, которая ему больше не принадлежит?

– Сам по себе залог и запрет на действия с залогом – это разные вещи. Запрет на любые действия с недвижимостью ставит не продавец, а лицо, которое выдало кредит под залог квартиры. Это лицо может, как поставить запрет, так и не делать этого, – объясняет адвокат Андрей Адамсонс. – Поэтому, даже если квартира заложена, это не означает, что у покупателя нет возможности внести свои права собственности в Земельную книгу.

Но если вы решите внести права собственности в Земельную книгу, то автоматически признаете залог своим, то есть возьмете на себя обязанность его выплатить. Дело в том, что по закону залог закреплен не за человеком, который заложил квартиру, а за самим имуществом. Значит, как только покупатель вносит свои права собственности в Земельную книгу, он автоматически становится должником.

Если деньги не будут выплачены кредитору в срок, то заложенная недвижимость может быть передана кредитору и затем продана с аукциона. Это произойдет, даже несмотря на то, что вы (покупатель) кредит не брали и в залог свою недвижимость не оставляли.

Считается, что при внесении своих прав собственности в Земельную книгу новый владелец ознакомился со всеми отягощениями, которые закреплены за этой недвижимостью, и соглашается с ними. Тем более что бывают случаи, когда человек изначально знает, что покупает квартиру, на которой имеется отягощение.

– Может, в таком случае покупателю вносить свои права собственности на проблемную квартиру в Земельную книгу?

– Отказываться от регистрации своих прав собственности тоже неправильно, в этом случае покупатель рискует потерять свою недвижимость. До тех пор, пока в Земельной книге будет указано имя прежнего владельца недвижимости, этот человек может продавать ее снова и снова. Более того: на эту недвижимость могут обратить взыскание судебные исполнители, преследующие прежнего владельца за долги. Поэтому я советую новому владельцу жилья без промедления внести свои права собственности в Земельную книгу, а потом уже обращаться с иском к прежнему хозяину, который зарегистрировал на квартире отягощения после ее продажи и таким образом нарушил закон.

Замечу, что обычно, когда жилье становится залогом возврата кредита, кредитор все-таки вносит в Земельную книгу запрет на любые действия с этим объектом, в том числе – на смену владельца. Видимо, именно в такую ситуацию попала мать вашей читательницы Юлии.

– Я правильно понимаю, что договор купли-продажи не гарантирует того, что покупатель станет официальным владельцем недвижимости?

– Именно так. Если в Земельной книге указан запрет на любые действия с жильем, то покупатель недвижимости не сможет официально стать его новым владельцем. И никакие доказательства покупки вроде платежного поручения ему тоже не помогут.

Судебный исполнитель уже близко!

– Заложить только что проданную квартиру – это мошенничество?

– Да, потому что продавец получил за нее деньги и теоретически (но не фактически) недвижимость ему больше не принадлежит. Но иногда бывает так, что квартира оказывается заложена не им, а судебным исполнителем, а продавец вроде как и не виноват в случившимся. Представим ситуацию: человек взял кредит, не смог его выплатить, и кредитор подал на него в суд. Человек понимает, что с ним вот-вот начнет работать судебный исполнитель, который заберет его квартиру в счет долга. Поэтому он принимает решение как можно быстрее продать жилье. На момент подписания договора о купле-продаже на квартире не стоит отягощение, но оно может появится в любую минуту, как только судебный исполнитель дойдет до Земельной книги. Перед законом продавец чист, и его нельзя обвинить в мошенничестве.

Несколько лет назад в моей практике произошел именно такой случай. Мой клиент отправился в Земельную книгу регистрировать на свое имя только что купленное жилье. В очереди на регистрацию перед ним стоял судебный исполнитель, который «арестовал» жилье, которое купил мой клиент. В результате клиент не смог внести свое имя в Земельную книгу. Запомните: даже, несмотря на то, что у покупателя есть договор купли-продажи, судебный исполнитель до тех пор имеет право наложить на недвижимость арест, пока вы не зарегистрируете свои права собственности в Земельной книге.

Если бы судебный исполнитель стоял в очереди за моим клиентом, то он бы не успел наложить арест на жилье моего клиента и затем продать его на аукционе. Замечу, что таких случаев, когда судебный исполнитель накладывает арест на только что купленное жилье, очень много.

Как себя обезопасить

– Как покупателю обезопасить себя от ситуации, когда он платит деньги, а жилье так и не становится его собственностью или его закладывают в банке?

– Я мог бы посоветовать в день подписания договора или в день перечисления средств перед совершением сделки заглянуть в Земельную книгу www.zemesgramata.lv и узнать, стоит ли на недвижимости отягощение (справка стоит пять евро). И только если отягощения нет, можно подписывать договор купли-продажи и перечислять деньги.

Но на деле мой совет может не сработать, так как Земельная книга выдает справку, действительную на момент запроса. Если через минуту после получения справки хозяин недвижимости решит ее заложить и поставит отметку об этом в Земельную книгу, то покупатель об этом узнает только тогда, когда придет в Земельную книгу регистрировать недвижимость на себя.

Важный пункт договора

– Поэтому единственный способ как себя обезопасить от подобного рода развития событий – это составить грамотный договор купли-продажи, который либо поможет покупателю в суде, либо не даст возможность завершить заведомо невыгодную для него сделку, – продолжает наш собеседник. – В грамотно составленном договоре обязательно должен быть пункт о том, что любые отягощения, которые имеются на недвижимости, должны быть погашены прежним хозяином до момента перерегистрации квартиры на нового хозяина в Земельной книге. Это означает, что, если продавец квартиры после подписания договора купли-продажи заложит ее, то не получит деньги. А если он уже получил деньги, то покупатель имеет право обращаться против него в суд.

То же должно произойти, если только что купленное жилье арестует судебный исполнитель из-за долга его прежнего владельца. По этому пункту договора прежний хозяин недвижимости обязуется решить вопрос с судебным исполнителем до момента, когда новый владелец жилья придет в Земельную книгу. Если он не сможет это сделать, то обязан вернуть покупателю деньги за покупку в полном объеме. Другими словами, этот пункт договора гарантирует, что все риски, связанные с недвижимостью, лежат на старом владельце недвижимости до тех пор, пока новый владелец не впишет свое имя в Земельную книгу.

Отдельно хочу сказать о моменте передаче денег от покупателя к продавцу недвижимости. Хорошим вариантом будет открытие в банке счета сделки, тогда гарантом между продавцом и покупателем выступает банк. Покупатель зачисляет деньги в банк, и они там замораживаются до момента (и вот тут покупатель может вписать в договор свои условия): пока новый хозяин не внесет свое право собственности в Земельную книгу или/и не выяснит, что на недвижимости нет никакого отягощения. В этом случае покупателю даже не придется судиться с продавцом, если на квартире окажется отягощение, он просто получит назад свои деньги.

И еще один нюанс. За регистрацию в Земельной книге надо платить налог – 2% от стоимости сделки. Поэтому некоторые покупатели не спешат идти в Земельную книгу, у них нет средств на оплату налога, все накопления были вложены в покупку недвижимости. Но если не занести в Земельную книгу свое имя, продавец может продать недвижимость еще несколько раз. В этом случае покупателю также поможет счет сделки, когда продавец получит деньги за недвижимость только после того, как покупатель накопит средства на оплату налога и внесет свое имя в Земельную книгу.

Идем к нотариусу?

– Можно ли заключить договор купли-продажи квартиры без участия нотариуса?

– Если договор купли-продажи заключен у нотариуса, должен ли нотариус отметить в Земельной книге, что недвижимость продана, а значит, на нее нельзя наложить никакое отягощение?

– Вы озвучили самое распространенное заблуждение о работе нотариусов при заключении договора купли-продажи. К сожалению, у нотариуса нет законной возможности ставить такую отметку в Земельную книгу, хотя это помогло бы исключить возможность мошенничества.

Замечу, что закон не запрещает заключать сразу несколько договоров купли-продажи на одну и ту же недвижимость. Более того, в 2031-й статье Гражданского закона написано, что, если заключено несколько договоров купли-продажи, то в силе будет тот, на основании которого покупатель первым поместил свое имя в Земельную книгу.

Идем в суд!

– Давайте разберем ситуацию, которая случилась с нашей читательницей. Если она обратится в суд, есть ли у нее шанс получить квартиру, которую купила ее мама?

– На это нет шансов. Скорее всего, суд выдаст решение, по которому продавец дома будет обязана вернуть Юлии деньги, которые ее мать заплатила за недвижимость, но так и не стала его собственницей. Если у покупателя есть договор купли-продажи, но он так и не стал владельцем недвижимости, на которую заключил договор, то он имеет право через суд требовать назад свои деньги.

Хочу подсказать: Юлии следует просить суд не только вернуть ей деньги, но и наложить на эту квартиру арест, который будет действовать вплоть до окончания судебной тяжбы. Арест нужен для того, чтобы нынешний владелец квартиры ее не продал, не подарил и не заложил. В любом случае, прежде чем судиться, советую показать адвокату все имеющиеся по делу документы, чтобы он сказал, каков процент успеха и есть ли смысл затевать тяжбу.

– Если на квартиру будет наложен арест, смогут ли судебные исполнители забрать квартиру в счет долга ее старого владельца и продать на аукционе?

– Смогут. Но это делается так. Например, на данный момент квартира стоит 20 000 евро, долг владельца тоже составляет 20 000 евро, а сумма, за которую квартира была продана много лет назад, 10 000 евро.

Значит, после продажи квартиры, например за 18 000 евро, 10 000 евро будут заморожены до тех пор, пока идет суд между Юлией и старой хозяйкой квартиры, и только 8000 разделены между владельцами долга. Если суд станет на сторону истца, то судебный исполнитель будет вынужден вернуть Юлии 10 000 евро. Если суд отклонит иск, то судебный исполнитель заберет деньги в счет долга его нынешнего владельца.

Другие вопросы

– Если вы получили недвижимость в наследство, можно ли повременить с регистрацией права собственности в Земельной книге? Ведь в случае получения наследства тоже надо заплатить налог, и не у всех есть деньги на это.

– Вот здесь можно и не спешить, так как бывший владелец недвижимости умер, а значит, не сможет ни заложить оставленную вам в наследство недвижимость, ни продать ее, ни подарить.

– Если мне подарили недвижимость, надо ли срочно бежать в Земельную книгу или тоже можно подождать?

– Пока недвижимость не оформлена в Земельной книге на нового владельца, прежний владелец жилья может ее продать, заложить, снова подарить и т.д. Ну и судебные исполнители могут наложить на эту недвижимость арест за долги старого хозяина. Поэтому, чем быстрее вы зарегистрируете жилье на себя, тем лучше.

Даже если был оформлен договор содержания в обмен за квартиру, то и в этом случае прежний владелец может сделать с ней все, что угодно. Поэтому надо, не мешкая, занести свое имя в Земельную книгу, заявив о себе, как о новом владельце недвижимости. Ну, или заключить такой договор, согласно которому вы приступаете к своим обязанностям по содержанию прежнего владельца только после того, как недвижимость станет вашей по Земельной книге.

№8. Как максимально обезопасить покупку?

Соберите как можно больше информации о продавце. Запросите (с разрешения продавца и в его присутствии) у банка-залогодержателя документы о владельцах квартиры. В них должно быть зафиксировано согласие всех собственников залоговой недвижимости на передачу её банку.

Удостоверьтесь, что вы знакомы со всеми владельцами приобретаемого жилья, и что появление третьих лиц в правах на жилье исключено. Соберите полные данные о сумме долга и штрафных санкциях. Убедитесь, что у него нет других долгов, за которые может быть наложен арест на имущество.

Заключите предварительный договор, по которому вы передадите средства на оплату долга в качестве задатка. По закону, если продавец откажется от дальнейшей сделки купли-продажи, он должен будет вернуть задаток покупателю в двойном размере. Передавайте деньги в присутствии сотрудников банка и ровно ту сумму, что требуется для выплаты долга. Получите в ЦОНе справку об отсутствии обременений на объект и завершите расчёт по сделке у нотариуса, который заверит договор купли-продажи.

Благодарим за помощь в подготовке материала юриста Таира Назханова.

Следите за самыми актуальными новостями в нашем
Telegram-канале и на странице в Facebook

Читать еще:  Договор гпх с воспитателем образец
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector