Decorltd.ru

ООО «Декор»
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Возврат аванса при расторжении договора

Возврат аванса при расторжении договора. Одностороннее расторжение договора. Срок возврата аванса

Правовые взаимоотношения, связанные с неисполнением условий договора, часто сопровождаются спорными вопросами. Например, при возврате денежных сумм, поступивших на счет поставщика услуг в виде аванса. Для урегулирования сложных споров необходимо владеть правовыми аспектами этого вопроса. Поэтому сделаем попытку разобраться, в каких случаях возврат аванса при расторжении договора правомерен, в какие сроки он осуществляется и возможно ли расторжение в одностороннем порядке.

Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса

Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом. В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно. Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.

Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.

Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.

Гражданско-правовые признаки, функции и виды аванса

Аванс — это полная или частичная оплата товаров или услуг, которые оплатившая сторона планирует получить в будущем. При совершении сделок различного характера выплата и получение аванса регулируются различными правовыми актами в рамках Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аванс при заключении договора поставки продукции

При заключении договора поставки продукции предоплата регулируется статьёй 487 ГК РФ. Если дата начисления аванса прописана в договоре, то покупатель обязан выплатить аванс именно в этот день. Если дата не прописана, то аванс выплачивается в течение семи рабочих дней с момента заключения договора или момента востребования выплаты поставщиком.

Если аванс не был выплачен в срок, то поставщик имеет право приостановить выполнение своего обязательства либо вообще отказаться от него.

Если же поставщик в срок не реализует поставку товара либо оказание необходимой услуги, то заказчик вправе требовать возврата уплаченных денежных средств. Сумма возвращается в полном объёме и в момент востребования. Если сумма была возвращена не вовремя, на неё налагается процент в соответствии со статьёй 395 ГФ РФ.

Правила предоплаты фиксируются в договоре поставки

Аванс при оформлении сделок с недвижимостью

Суть предоплаты при операциях с недвижимостью заключается в фиксировании предварительной договорённости о сделке купли-продажи. По итогам выплаты аванса начинаются подготовка объекта к продаже и сбор необходимых документов. В случае несовершения сделки по вине какой-либо из сторон, если в договоре не было прописано иных пунктов, продавец возвращает всю сумму аванса покупателю.

Поэтому стороны, заинтересованные в финансовых обязательствах друг перед другом, часто при сделках с недвижимостью прописывают в договоре не авансовый платёж, а задаток. Он предполагает при нарушении обязательства покупателем невозвращение продавцом предоплаты, а при нарушении обязательства продавцом — возвращение задатка в двойном размере покупателю.

Если вы покупаете недвижимость, обратите внимание на то, что указано в договоре, который вы подписываете в момент передачи предоплаты: аванс или задаток. Известен случай, когда юридически неграмотный человек, перепутав задаток и аванс в договоре, нашёл другой, в большей степени устраивающий его объект недвижимости, при этом потеряв сумму предоплаты, которую внёс до совершения сделки, так как задаток остаётся у продавца в случае, если сделка отменяется покупателем.

Особенно внимательно надо отнестись к пунктам договора об ответственности сторон за несоблюдение условий. Например, в современных сделках с недвижимостью часто используется форма аванса, но с наложением штрафных санкций на покупателя в случае отказа от сделки. Если этот пункт дополнительно прописан в договоре, то при несостоявшейся сделке покупатель теряет уже выплаченную сумму предоплаты.

Условие о выплате аванса может быть закреплено такими документами:

  • основным или предварительным договором купли-продажи недвижимости;
  • дополнительным соглашением к договору;
  • договором или соглашением о внесении аванса.

В договоре или соглашении о внесении аванса обязательно должен быть пункт об обязанности подготовить к передаче и продать недвижимость на оговорённых условиях. Регистрировать этот документ у нотариуса не обязательно, но желательно для личного спокойствия. Передачу денег можно зафиксировать распиской.

Читать еще:  Где купить федеральный охотничий билет

Договор о внесении аванса заключается до основного договора купли-продажи недвижимости

Аванс при оплате труда наёмных работников

Оплата труда наёмного работника не предполагает выплату аванса ни в каком виде. Если рассматривать аванс, как он определён ГК РФ, то это выплата денежных средств стороне, с которой был заключён договор на оказание услуг или поставку товаров, вносимая на счёт контрагента до начала выполнения обязательств. В трудовом договоре ни о каком авансовом платеже речи не идёт.

Однако в быту авансом часто называют выплату заработной платы за фактически отработанную первую половину месяца. Но предоплатой это назвать нельзя: все выплаты делаются по факту произведённых материальных ценностей при сдельной оплате и отработанного времени при почасовой.

Трудовой кодекс обязывает работодателя оплачивать труд своих работников минимум два раза в месяц. При неисполнении этого обязательства (задержке выплаты более чем на семь дней) наёмный работник имеет право обратиться в прокуратуру или трудовую инспекцию для решения вопроса.

Первая часть выплаты заработной платы имеет свои особенности:

  1. Так как итоги месяца ещё не посчитаны, то выплачивается только окладная часть без учёта различных премий и бонусов. Но при этом учитываются квалификационные надбавки, если они предусмотрены должностью.
  2. Первая часть заработной платы составляет не более половины оклада.

Выплаты зарплат сотрудникам в конкретной организации могут также регулироваться внутренними правилами компании и, соответственно, прописываться в трудовом договоре.

Наёмный работник не получает аванс до начала выполнения служебных обязанностей, однако работодатель обязан выплачивать заработную плату два раза в месяц

Возврат аванса покупателю в учете продавца

По налоговому законодательству продавец, получив на основании заключенного договора, сумму предоплаты, обязан выставить покупателю авансовый счет-фактуру, в котором должна быть означена расчетная сумма НДС, исчисленная по применяемой ставке 20/120 или 10/110. Сделать это необходимо до истечения 5 календарных дней с момента поступления аванса (ст. 168 НК РФ).

Если выполнить договоренности по поставкам продавец не смог, но оговорил с покупателем возможность возврата аванса и вернул его, перечислив полную сумму предоплаты на счет контрагента, то в соответствии с п. 5 ст. 171 НК РФ у него возникает право принять уплаченную ранее сумму налога к вычету. Для этого должны быть соблюдены такие условия:

  • договор, по которому поставщику был перечислен аванс, расторгнут, либо его условия изменились соответствующим образом;
  • аванс возвращен покупателю, а факт его возврата отражен в учете;
  • с момента отказа от поставки не должно пройти более года (п. 4 ст. 172 НК РФ).

На возврат аванса и возмещение НДС поставщиком оформляется и регистрируется в книге покупок корректировочный счет-фактура (СФ). Книга покупок при возврате аванса покупателю заполняется следующим образом:

  • в гр. 2 – код вида операции «22»;
  • в гр. 3 – номер и дата авансового СФ;
  • в гр. 7 – реквизиты платежного поручения, подтверждающего возврат предоплаты;
  • в гр. 9 и 10 – название компании-продавца, его ИНН/КПП;
  • в гр. 15 – сумму полученного аванса;
  • в гр. 16 – заявляемый к вычету по авансу НДС (из гр. 8 авансового СФ). При неполном возврате аванса в гр. 16 указывают часть налога, соответствующую величине возврата.

Процедура оформления гарантии

Сначала заключите договор, в котором отразите условие об оформлении банковской гарантии на возврат авансового платежа. Затем обратитесь в банк для оформления этого документа. Только после этого можно перечислить аванс и отследить исполнение основной части сделки. Затем действуйте по обстоятельствам: подтвердите исполнение договора в полном объеме либо потребуйте от банка возвращения аванса.

Шаг 1. Заключите договор/контракт и дополнительное соглашение к нему

Соглашение об авансовой гарантии можно прописать как в рамках самого договора, так и в качестве дополнительного соглашения, которое является его неотъемлемой частью. Документ оформляется в соответствии с образцом, представленном в банке, и содержит такие данные:

  1. Наименования сторон.
  2. Сумма гарантии.
  3. Сумма вознаграждения банку.
  4. Срок действия гарантии – начальная и конечная даты.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Реквизиты и подписи.
Читать еще:  Выплаты страховки при дтп виновник в алкогольном опьянении

Для обеспечения обязательств по исполнению госконтракта включение в текст договора условий о банковской гарантии обязательно.

Шаг 2. Обратитесь в банк: условия получения гарантии

После достижения согласия по вопросу использования этой услуги, выплаты вознаграждения банку стороны обращаются в выбранное ими кредитное учреждение, где получают представленный выше образец договора о банковской гарантии. Условия ее предоставления следующие:

  1. Компания является резидентом РФ.
  2. Валюта сделки: рубль, доллар США, евро.
  3. Платежеспособность заказчика (проверяется банком отдельно в течение 1-2 рабочих дней).
  4. Максимальная годовая выручка – в среднем до 400 млн. руб. (требования могут отличаться в зависимости от банка).
  5. В случае обращения ИП максимальный возраст на день истечения гарантии 70 лет.
  6. Минимальный срок ведения деятельности – от полугода (для сезонных работ от 1 года).
  7. Обязательное обеспечение гарантии со стороны исполнителя.

Шаг 3. Предоставьте залог для обеспечения обязательства

В качестве обеспечения возможного возврата банк потребует залог. Его рыночная стоимость должна полностью покрывать размер аванса или быть немного выше него (в некоторых банках предъявляется требование «+30% к стоимости»). Залогом могут выступать разные объекты:

  • недвижимость различного назначения;
  • автомобили и другие транспортные средства;
  • механизмы, оборудования;
  • с/х животные;
  • гарантии, предоставленные другими кредитными учреждениями;
  • гарантии, предоставленные муниципальными органами самоуправления;
  • векселя и другие ценные бумаги, которые есть у организации в этом же банке.

Также банк может потребовать и предоставления поручительства со стороны владельцев компании и получателей ее выручки.

Шаг 4. Перечислите аванс

После подписания банковской гарантии заказчик перечисляет аванс на счет поставщика во исполнение своих обязательств. Затем он ожидает выполнения соответствующих работ или поставку товаров в оговоренный срок. После того, как эти действия полностью выполнены, заказчик проверяет качество услуги/товара, количество и т.п.: для этого дается 1 месяц или более в зависимости от условий договора.

Шаг 5. Перечислите остальные средства или потребуйте возврата аванса

Дальнейший порядок действий зависит от наличия/отсутствия претензий у заказчика по поставкам:

  1. Если замечаний нет, представитель компании обращается в тот же банк и составляет письменное заявление, чтобы зафиксировать этот факт. Банк возвращает исполнителю переданный залог, и с этого момента гарантия как документ прекращает действовать.
  2. Если замечания есть, представитель компании также обращается в банк и составляет заявление, в котором описывает суть своих претензий. Банк обязан провести проверку в установленные сроки и принять решение о возврате аванса в полном объеме либо частично. Если он не усмотрел нарушений в действиях исполнителя, заказчик вправе обратиться в суд.

В обоих случаях с собой необходимо взять документы, подтверждающие описанные факты – исполнение договора в полном объеме или уклонение стороны от своих обязанностей.

Возврат задатка за квартиру

Задаток, переданный за квартиру, можно вернуть Покупателю только если Продавец добровольно согласится это сделать, либо если наступил форс-мажор, в результате которого покупка квартиры сорвалась (когда нет вины Покупателя – см. Откроется в новой вкладке.»>п.1 ст.416 ГК РФ).

Задаток, в отличие от аванса – это строго регламентируемое законом понятие (Откроется в новой вкладке.»>ст. 380, 381 ГК РФ). В этих статьях указано, когда и при каких обстоятельствах может вноситься задаток, когда его можно вернуть, и что происходит при нарушении условий договора.

По общему правилу, указанному в законе, задаток остается у Продавца квартиры, если сделка не состоялась по вине Покупателя, и задаток возвращается Покупателю в двойном размере, если сделка сорвалась по вине Продавца. Здесь ни о каких штрафах или неустойках речь не идет. Сам факт задатка определяет условия его возврата и невозврата.

Чтобы эти «стандартные» условия возврата задатка начали действовать, нужно чтобы в договоре, по которому вносится предоплата за квартиру, обязательно было указано, что эта сумма является именно задатком. Обычно там же добавляют и соответствующие статьи закона (см. выше), чтобы исключить сомнения.

Но есть нюанс. Продавец и Покупатель имеют право указать в договоре о задатке особые (свои собственные) условия его возврата. Например, если Покупатель заболеет и не сможет вовремя явиться на сделку, тогда задаток он не теряет. Или, например, если Покупателю откажут в ипотечном кредите, тогда Продавец вернет ему задаток. Но чтобы это случилось, такие условия должны быть ясно и однозначно указаны в договоре.

Читать еще:  Взыскание с виновника дтп затраты по договору аренды автомобиля

Условия о задатке могут быть вписаны и в состав Откроется в новой вкладке.»>Предварительного договора купли-продажи (это позволяет сделать Откроется в новой вкладке.»>п.4, ст.380, ГК РФ), и в отдельный Договор о задатке при покупке квартиры. Принципиальной разницы здесь нет. И в том и в другом случае в договоре описываются условия будущей сделки, и условие обеспечения обязательств Покупателя путем внесения задатка.

На практике и аванс и задаток вносят как непосредственно Продавцу квартиры (т.е. ее владельцу), так и агентству недвижимости (посреднику). Но хитрость агентства, обычно, в том, что они так составляют договор, что ответственность по нему возникает односторонняя. Т.е. если Покупатель отказался от сделки, то он теряет свой задаток (согласно статье закона) или аванс (в виде штрафа). Агентство оставляет его себе. Если же само агентство (точнее, его клиент-продавец) отказывается от продажи квартиры, то оно просто возвращает Покупателю полученную предоплату. Ни под какие штрафы за своего клиента агентство подписываться не будет.

А что делать Покупателю, если он отказывается от сделки по причине того, что в процессе Откроется в новой вкладке.»>проверки документов, обнаружил для себя повышенный риск? Как тогда вернуть обратно внесенную предоплату?

Условия возврата аванса или задатка в соглашении

Вернуть аванс или задаток можно в том случае, если заранее предусмотреть в соглашении те условия, которые могут заставить Покупателя отказаться от сделки по объективным причинам. Например, отдельным пунктом в Договоре аванса/задатка следует указать что-то подобное этому:

«В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к риску признания ее недействительной, Продавец возвращает Покупателю аванс в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств».

Тогда у Покупателя будет законная причина вернуть внесенную за квартиру предоплату, даже если он сам отказался от сделки, обнаружив проблемы в документах.

Расписка о возврате аванса или задатка за квартиру

Важный момент для Продавца (получателя денег)! При возврате задатка или аванса за квартиру, ему следует взять у Покупателя расписку в том, что деньги ему возвращены в полном объеме ввиду того, что сделка купли-продажи не состоялась. Иначе Продавец рискует быть обманутым – недобросовестный Покупатель может через суд потребовать возврата денег еще раз, да еще и с процентами («неосновательное обогащение» – см. статьи ниже).

При возврате аванса/задатка, Продавцу надо вернуть себе и собственную расписку о том, что он эти деньги от Покупателя принимал.

Иски по возврату авансов не являются чем-то из ряда вон выходящим в судебной практике. Их широкое распространение говорит о низком уровне юридической культуры населения.

В отличие от аванса, задаток налагает на покупателя определенные обязанности. В случае отказа от сделки эти деньги будут для него потеряны. Поэтому рыночные эксперты не рекомендуют покупателям заключать договор задатка ввиду его явной невыгодности.

Насколько бы серьезными ни были намерения сторон, но жизнь есть жизнь, и она порой преподносит неприятные сюрпризы. Возможно, потенциальный покупатель действительно со всей серьезностью намеревается приобрести понравившуюся квартиру, но у него могут появиться обстоятельства, требующие денежных расходов, или квартиру не одобрит банк. Бывают и более драматичные причины срыва сделок. Тогда покупку придется отложить, а то и вовсе отменить. В конце концов, у него может появиться другой, более предпочтительный вариант, так зачем же загонять себя в тесные рамки неприятных обязательств и добавлять хлопот в этот, и без того непростой период жизни, требующий от человека определенных усилий и связанный с сильным стрессом?

Популярные новости недвижимости

  • Что нужно для рефинансирования ипотеки
  • Рефинансирование ипотеки: выгодно или нет
  • ​Как выгодно приобрести парковочное место в новостройке
  • Выбрать коммерческую недвижимость: как?
  • Определяемся с выбором ипотечного банка
  • Новостройки в зонах повышенного риска
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector