Decorltd.ru

ООО «Декор»
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Когда закон признает договор купли-продажи квартиры недействительным

Когда закон признает договор купли-продажи квартиры недействительным

Согласно статье 157 ГК РК недействительная сделка — это сделка, совершенная с нарушениями требований к форме, участникам, содержанию. На практике такое случается и с договорами купли-продажи. Например, в квартире сделан косметический ремонт, но на проверку все оказывается в аварийном состоянии. Или же мошенническая схема — квартира продана не ее хозяином. И еще масса самых разных ситуаций, когда приходится через суд признавать сделку недействительной. Портал kn.kz предлагает разобраться, в каком случае признается недействительность.

Документы, подтверждающие чистоту сделки:

— Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Этот документ позволяет проверить всю историю квартиры.

— Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).

Какова процедура расчета и уплаты налога?

Поскольку необходимость уплаты налога зависит от срока реализации и от наличия дохода от прироста стоимости, то на практике при продаже могут возникать несколько типичных ситуаций.

Так, если продажа производится позже 1 года, никаких действий, связанных с уплатой налога, производить не нужно. В случае, если УГД МФ РК все же заинтересуется сделкой и запросит пояснения, на руках продавцу необходимо иметь:

  • документ, подтверждающий дату возникновения права собственности на проданную квартиру (договор покупки, акт приватизации, дарственная, свидетельство о праве на наследство);
  • договор купли-продажи при реализации квартиры.

Простым сличением дат в указанных документах будет достаточно, чтобы подтвердить, что условия пп.14) п.2 ст.319 НК РК соблюдены. А следовательно, ни подавать декларацию, ни платить налог не нужно.

Квартира в г. Алматы была куплена в 2017 г. за 15 000 000 тг., а в 2020 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. С момента покупки прошло более 1 года, следовательно, несмотря на то, что возникает доход от прироста стоимости, ИПН продавцу платить не нужно.

Если же продажа прошла ранее 1 года нахождения объекта в собственности, то необходимо подготовить:

  • документ, подтверждающий стоимость объекта на момент регистрации права собственности (договор, акт оценки);
  • договор купли-продажи при реализации квартиры;
  • сдать декларацию по ИПН по ф.240.00 до 31 марта года, следующего за годом продажи;
  • уплатить налог 10% от прироста стоимости до 10 апреля года, следующего за годом продажи.

Квартира в г. Алматы была куплена в мае 2019 г. за 15 000 000 тг., а в марте 2020 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. С момента покупки прошло менее 1 года, у продавца возникает доход от прироста стоимости, ИПН следует уплатить по ставке 10%, применив ее к сумме прироста.

17 200 000 -15 000 000 =2 200 000 тг. –прирост стоимости

2 200 000 *10% = 220 000 тг. –ИПН к уплате.

  • подать декларацию ф.240.00 до 31.03.2021 г.;
  • уплатить в бюджет 220 000 тг. до 10.04.2021 г.

Квартира в г. Алматы была получена по наследству в мае 2019 г., а в марте 2020 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. Перед продажей владелец заказал ретроспективную оценку объекта в оценочной компании. Стоимость объекта на момент приобретения права собственности продавцом была оценена в 16 800 000 тг. С момента вступления в наследство и до продажи прошло менее 1 года, у продавца возникает доход от прироста стоимости, ИПН следует уплатить по ставке 10%, применив ее к сумме прироста.

17 200 000 -16 800 000 =400 000 тг. –прирост стоимости

400 000 *10% = 40 000 тг. –ИПН к уплате.

  • подать декларацию ф.240.00 до 31.03.2021 г.;
  • уплатить в бюджет 40 000 тг. до 10.04.2021 г.

Квартира в г. Алматы была получена по наследству в декабре 2019 г., а в марте 2020 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. С момента вступления в наследство и до продажи прошло менее 1 года, у продавца возникает обязанность по уплате налога. Однако, если о наличии акта оценки продавец не позаботится до 31.03.2021 г., налоговый орган проведет оценку самостоятельно из расчета базы по налогу на имущество по состоянию на 01.01.2019 г. (условно – 12 000 000 тг.). В этом случае продавцу будет выставлено требование об уплате ИПН:

17 200 000 -12 000 000 = 5 200 000 тг. –прирост стоимости

5 200 000 *10% = 520 000 тг. –ИПН к уплате.

За просрочку уплаты за каждый день, после 10.04.2021 г. будет начисляться пеня, а за просрочку предоставления декларации –штраф.

Вид на жительство: мифы и реальность

Самые разные мифы можно встретить о покупке иностранцем жилья. Большая часть из них не имеет ничего общего с действительностью. Все не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Бытует мнение, что заключить договор купли-продажи квартиры иностранный гражданин может исключительно имея на руках вид на жительство. Это ошибка.

Вид на жительство – документ, подтверждающий право на постоянное проживание в стране. Факт проживания или отсутствие такого не имеет отношения к собственности. Иностранец спокойно может купить квартиру и сразу же уехать в родную страну.

Для сделки и регистрации договора важно законное основание пребывания на территории страны. Ими могут быть:

  1. Виза;
  2. Миграционная карта (содержит сведения о временном пребывании);
  3. Разрешение на временное проживание;
  4. Вид на жительство.

Иначе говоря, для покупки достаточно даже туристической визы, если ее срок не истек.

В Алматы жителей трёх двухэтажных кирпичных домов, расположенных на пересечении улиц Байзакова и Абая, выселяют.

Эти дома расположены по соседству с действующим административным зданием КНБ, руководство которого решило расширить свои границы для строительства ещё одного объекта. Для этого им потребовался земельный участок, на котором расположены эти дома, а также и краснокнижные дубы.

Старожилы дома не хотят отдавать свое жилье и требуют справедливого решения. 68-летний пенсионер Александр Николаевич Ярош объявил голодовку и хотел добиться встречи с представителями акимата и КНБ, но после 10 дней его состояние ухудшилось, в связи с чем пришлось прервать голодовку.

Разбираемся, что произошло с домами на Байзакова, почему все обсуждают эту проблему, как проходила оценка, о каких правонарушениях идет речь, что делать жильцам и как помочь им не потерять своё единственное жильё.

С чего все началось?

21 февраля этого года Александр Николаевич, как и другие жильцы домов, получили оповещение о том, что состоится общедомовое собрание, правда, предупредили их об этом за пару часов до начала.

Читать еще:  Дарение у нотариуса цена

На собрание пришел представитель службы управления земельных отношений Кайрат Асылханов и озвучил, что территория, на которой расположены их дома, будет изъята и подлежит к сносу под государственные нужды. Но под какие именно нужды никто не сообщил.

Также было озвучено, что, согласно постановления акимата города Алматы от 18 февраля 2020 года, жители получат денежную компенсацию, исходя из рыночной стоимости жилья.

В Жилищном кодексе РК в пункте 1 статьи 15 сказано, что при изъятии под государственные нужды земельных участков собственники квартир имеют гарантированное право выбирать себе жилье по своему усмотрению или получить денежную компенсацию по рыночной стоимости.

Однокомнатную квартиру 34 квадратных метров с кухней 8 квадратов, раздельным санузлом, хорошим ремонтом, 3-метровыми потолками в центре города оценивают в 14 млн тг.

Собственники не согласны с предложенной компенсацией, так как сильно ниже рыночной.

21 февраля жители домов на Байзакова окрестили «черной пятницей», так как их поставили перед фактом, а предварительных обсуждений с населением по вопросу сноса и изъятия не было.

В тот же день сюда прибыли работники ТОО «Алматыкалажер» и ТОО «КазЖолИнжиниринг», занимающиеся оценкой земельных участков. По словам жителей, оценщики пришли с уже заранее подготовленными документами.

В отчётах об оценке отсутствуют электронные скрины объектов аналогов, фотографии осмотра объекта, технические характеристики квартир. В ходе осмотра не учитывалось состояние квартир и произведённый в них ремонт, что соответственно привело к существенному снижению рыночной стоимости жилья.

На основании проведённой оценки, не соответствующей требованиям законодательства, акимат предложил жильцам подписать договоры купли-продажи недвижимости.

Жильцов поставили перед фактом: либо они должны были принять условия договора или отказаться от него. Предложений о равноценном жилье не поступало.

По словам жильцов, весь процесс, начиная от оценки жилья до оглашения постановления, проходил с явными правонарушениями.

По словам правозащитницы истцов Ботагоз Ерденовой, правонарушения произошли в техническом плане и в процессуальном порядке.

Какие законы были нарушены?

  1. Заявление о предоставлении земли и строительстве административного здания для ДКНБ подписал заместитель первого руководителя КНБ С. Абиш. В заявлении о сносе домов по Байзакова 279, 279А, 279Б, указано, что они являются ветхими и подлежат сносу, а на их территории собираются произвести строительство нового административного здания ДКНБ и передать на баланс ДКНБ.

Возникает вопрос, а уполномочен ли заместитель первого руководителя КНБ С. Абиш решать вопросы о строительстве оборонного режимного объекта в центре города Алматы?

Согласно Указа Президента РК от 1996 года №2922 «Положение о Комитете национальной безопасности РК», заместитель первого руководителя превысил свои полномочия. Заявка на строительство нового административного здания должна исходить от первого руководителя КНБ, согласовываться с Президентом и выноситься Постановлением Правительства РК. Затем утверждается на финансовый год Республиканской бюджетной комиссией, так как все объекты КНБ финансируются из республиканского бюджета.

  • Расширение территории режимного объекта и её границы в соответствии с постановлением Правительства Республики Казахстан от 17 января 2003 года №45 «О Правилах использования зон режимных территорий» п.4 границы специальных зон режимных территорий республиканского и межрегионального значения устанавливаются Правительством Республики Казахстан для каждого конкретного объекта особого режима или их комплексов. Производится он также на основании постановления Правительства РК.
  • Департамент КНБ — режимный объект, и, согласно Закона РК «Об обороне и Вооруженных Силах РК», речь идёт о строительстве оборонного объекта. В силу п.31 он относится к военному имуществу. Из чего следует, что это два объекта совершенно разного назначения, соответственно административный корпус ДКНБ РК не предусмотрен Генеральным планом развития города Алматы.
  • Вместе с тем Законом РК «О государственном имуществе» не допускается принудительное отчуждение земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд при наличии иного (альтернативного) способа удовлетворения государственных нужд.

    Старожилы приглашали районного депутата, который убедился в том, что жилье не считается ветхим и не подлежит сносу.

    Какие дома считаются ветхими?

    Если «конструкции жилья или здания в целом имеют износ: каркасно- камышитовые дома, которые буквально разваливаются на глазах», то такое жилье считается ветхим.

    А в домах на Байзакова был произведен капитальный ремонт: заменены коммуникации и крыша домов. Жильцы поддерживают порядок и чистоту в доме.

    Что сделали жильцы этих домов?

    Жители неоднократно отправляли запросы, обращались в акимат, записали видеообращение к Президенту РК, но дело так и не сдвинулось с мертвой точки. Они так и не получили официального комментария от властей, не говоря уже о диалоге.

    На общем собрании жители приняли решение привлечь адвоката для обжалования постановления акимата Алматы №1/1-106 от 18 февраля 2020 года «О сносе и изъятии для государственных нужд земельного участка» жильцы подали иск в Бостандыкский районный суд о признании незаконными действия акимата.

    Представители акимата трижды игнорировали слушания, затем дело переносилось из-за болезни судьи, и только на седьмой раз слушание состоялось. Несмотря на доводы адвоката и нарушение конституционных прав граждан, суд оказался на стороне государства.

    Не согласившись с решением, истцы подали апелляционную жалобу в городской суд. Следующее заседание по этому делу должно было состояться 22 декабря, но его опять перенесли из-за неполного состава судей.

    Читать еще:  Заполненный образец договора купли продажи квартиры по материнскому капиталу

    В свою очередь, акимат инициировал иски в отношении каждого собственника в Алмалинский районный суд с исковыми требованиями согласиться с заниженной оценкой жилья, прекратить право собственности и выселиться со всеми членами семьи.

    Некоторых жильцов уже выселили, а некоторые до сих пор судятся с акиматом.

    В конституционном праве, которое зафиксировано в статье 26, говорится о праве на частную собственность. Получается у людей отняли и это право?

    В ходе судебных разбирательств была назначена судебная экспертиза, за которую собственников обязали заплатить. Тем не менее, суд не принял во внимание заключение судебного эксперта.

    Жители домов на Байзакова создали петицию, в которой они обращаются президенту К. Ж. Токаеву с просьбой рассмотреть их дело и вынести справедливое решение. Поддержать их можно, подписав петицию.

    В знак протеста один из жильцов — 68-летний Александр Ярош объявлял голодовку. Он голодал более 10 дней, но по состоянию здоровья пожилому человеку прищлось прекратить одиночную акцию протеста. Сейчас состояние пожилого человека ухудшается. К нему обещают присоединиться и другие пенсионеры.

    «Это не государственные нужды. КНБ может построить себе здание в любом месте в городе. Почему им нужны именно наши дома? Не удивимся, если через пару лет на этом месте мы обнаружим ЖК. Нас просто выкидывают, как ненужный мусор».

    Что говорят общественные защитники и власти?

    Экоактивистка Салтанат Ташимова следит за этой историей с самого начала и всячески поддерживает позицию жителей. «Люди просят, чтобы их не трогали, не выселяли, не сносили дома. Тем более пенсионеры заслужили эти квартиры своим трудом. В таком возрасте для людей бесценны покой и уют. Выдернуть их из привычного образа жизни, отобрать то, что нажито годами в таком возрасте — смертельно и равносильно убийству», — пишет Салтанат на своей странице в Фейсбуке.

    Редакция Steppe обратилась в УЗО для прояснения ситуации. Однако там без соглашения акимата от комментариев отказались.

    В пресс-службе акимата города Алматы заявили, что без официального запроса ответов не предоставят.

    Мы также направили запрос в управление городского планирования и урбанистики города Алматы, откуда получили следующий комментарий:

    1. В настоящее время запрос на выдачу документации на возведение административного здания по адресам: г. Алматы, Алмалинский район ул. Байзакова, 279, 279А в Управление НЕ поступал.

    2. Вышеуказанные здания подлежат изъятию для строительства административного здания путем выкупа для государственных нужд согласно постановлению акимата г. Алматы от 18.02.2020 г. «О начале принудительного отчуждения земельных участков или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд».

    Жильцы не намерены прекращать борьбу с системой и хотят отстоять право остаться жить в своих домах. Однако акимат и представители власти не готовы уступать или идти на компромисс.

    Декларирование в Казахстане: чиновников заставят рассказать, сколько у них домов и автомобилей

    Фото: Liter.kz/Илья Астахов

    В Казахстане 1 января 2021 года стартует всеобщее декларирование доходов населения. Liter.kz выяснил все, что нужно о нем знать.

    ЧИТАЙТЕТАКЖЕ

    Как жить без почки. История одной казахстанки

    В Казахстане официально появилось дистанционное образование

    Всеобщее декларирование будет поделено на четыре этапа. С 1 января 2021 года в систему войдут:

    • лица, занимающие ответственную государственную должность, и их супруги;
    • лица, уполномоченные на выполнение государственных функций и приравненные к ним, а также их супруги;
    • лица, на которых возложена обязанность по представлению декларации, в соответствии с Конституционным Законом РК «О выборах в Республике Казахстан» и Законами РК «О противодействии коррупции», «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан», «О страховой деятельности», «О рынке ценных бумаг».

    С начала 2023 года стартует второй этап. Отчитываться по доходам и имуществу будут работники государственных учреждений и субъектов квазигосударственного сектора. Вслед за ними в 2024 году декларировать все то же самое начнут руководители и учредители юридических лиц, индивидуальные предприниматели. Те же правила распространяются и на их супругов.

    Последними в систему в 2025 году войдут все остальные граждане Казахстана.

    Руководитель управления всеобщего декларирования Комитета государственных доходов Минфина РК Дина Кусаинова рассказала редакции Liter.kz, что есть два типа декларации – входная и ежегодная. Во входной декларации нужно будет указать все имущество, которое гражданин нажил на момент входа в систему. Это будет отправная точка.

    «К примеру, с 1 января 2021 года заходят в систему госслужащие. Они должны будут представить декларацию по состоянию на 31 декабря 2020 года. Те активы, которые зарегистрированы в уполномоченных органах (недвижимость, транспорт), Комитет госдоходов видит и так. Поэтому их вносить в декларацию не нужно», – говорит Дина Кусаинова.

    Она перечислила имущество, которое нужно будет указать во входной декларации:

    • имущество, зарегистрированное в иностранных государствах (недвижимость, воздушно-морские суда, транспортные средства, спецтехника, деньги на банковских счетах в иностранных банках (если сумма всех счетов превышает 1 000 МРП (2 778 000 тенге), доля в составе юридического лица;
    • долевое участие в строительстве;
    • ценные бумаги;
    • инвестиционное золото;
    • интеллектуальная собственность;
    • наличные деньги на сумму менее 10 тысяч МРП (27 780 000 тенге в пересчете по размеру МРП, который действует в 2020 году — прим. ред.), а остальное КГД советует положить на счет в банке;
    • задолженности (не перед банками);
    • любое имущество, если стоимость за единицу превышает тысячу МРП (2 778 000 тенге).
    Читать еще:  Задолженность по электроэнергии когда отключают

    Далее комитет госдоходов будет мониторить изменения. Если гражданин Казахстана, к примеру, указал накопления в размере 20 млн тенге и в течение года заработал еще пять млн тенге, а потом купил дом за 50 млн тенге, то нужно будет указать, откуда он взял еще 25 млн тенге на покупку. Если выяснится, что это незадекларированный доход, то по нему начислят налог.

    Поэтому важно, чтобы граждане сдавали ежегодную декларацию, но делать это нужно будет далеко не всем. Сдавать обяжут ответственных государственных служащих, граждан, у которых есть имущество за границей или долги по небанковским займам (как в Казахстане, так и за рубежом), а также если у гражданина были изменения по активам (купля-продажа транспорта или недвижимости) или появился дополнительный доход.

    «Еще в законе о противодействии коррупции есть перечень лиц, кто обязан опубликовывать сведения. Там прописано, что кадровая служба того или иного госоргана должна будет опубликовать перечень имущества, которое госслужащий отразил в декларации», – добавила Дина Кусаинова.

    В комитете госдоходов сообщили, что декларацию можно сдавать через кабинет налогоплательщика (cabinet.salyk.kz), портал «Электронного правительства» (Egov.kz), а также через мобильные приложения eSalyk mobile и eGov mobile. Также запущен контакт-центр для разъяснения норм декларирования – 1414.

    Эксперт Института мировой экономики и политики при Фонде Нурсултана Назарбаева Айман Жусупова полагает, что для успешного внедрения всеобщего декларирования нужно начинать с изучения зарубежных активов граждан.

    «Как говорится, дьявол кроется в деталях. И изначально очень правильная цель декларирования доходов при неправильном исполнении не приводит к изначально поставленной цели. Большое значение имеет и то, что декларирование должно касаться всех доходов, в том числе доходов от зарубежных активов и операций граждан. Как отмечают специалисты, многие страны либо начинают всеобщее декларирование с зарубежной части, либо на этом и вовсе останавливаются», – говорит Айман Жусупова.

    Она отметила, что всеобщая декларация доходов — это своего рода показатель доверия общества государству, желания с ним взаимодействовать на равных, честно предоставляя данные, основание требовать взамен полного и качественного выполнения своих функций. В этом ключе для построения такого доверия необходимо, чтобы граждане видели, что госслужащие не записывают свои доходы на родственников, не используют какие-то коррупционные пути, чтобы избежать публикации данных о своих доходах.

    Изучив опыт других стран, эксперт заявила, что во всеобщем декларировании коррупционные риски в основном связаны с самой проверкой данных. Были случаи, когда граждане договаривались с проверяющими и таким образом избегали наказания за сокрытие данных.

    «Нужно обратить особенное внимание на деятельность комиссий по контролю за декларированием, в частности, на механизмы и результаты проверки данных, поскольку именно здесь могут быть созданы коррупционные схемы — с целью сокрытия данных. Потому результаты проверок должны быть доступны максимально широкому кругу общественности», – заявила собеседник Liter.kz.

    При подготовке проекта Казахстан изучал международный опыт всеобщего декларирования доходов и имущества физических лиц, принимая во внимание привлекательные стороны и недостатки той или иной системы.

    Всеобщее декларирование применяется во многих странах мира. Среди развитых стран это США, Германия, Франция, Швеция, Финляндия, Дания, Австралия, Чехия, Италия, Новая Зеландия, Сингапур, Швейцария и Чили.

    Налоги физлиц — главный источник бюджета во многих странах. В США их доля составляет 60%, в Великобритании, Швейцарии, Швеции — 40%, в странах ОЭСР — около 30%. Вместе со взносами на социальное страхование, взимаемыми из общей базы, их доля составляет 55%.

    В основе налоговой системы США лежит принцип самообложения. Налогоплательщики ежегодно заполняют и представляют налоговую декларацию, в которой отражены расчеты годового дохода и сумма налогов.

    Декларирование имущества в США не требуется, потому что налоговые органы имеют доступ к этой информации. Типичный американский налогоплательщик предоставляет Внутренней налоговой службе одну из трех налоговых форм: 1040, 1040А или 1040EZ. Тут важны статус налогоплательщика, наличие семьи, несовершеннолетних детей. Супруги могут составлять общую декларацию или каждый за себя. Если доходы супругов ощутимо отличаются по размеру и источнику дохода, то сумма подлежащих к выплате налогов будет разной при различных способах подсчета — совместном или раздельном.

    Для оперативного удовлетворения потребностей госбюджета большинство стран, кроме Франции, Сингапура и Швейцарии, удерживают индивидуальный подоходный налог у гражданина, определяя в качестве налогового агента работодателей, выплачивающих заработную плату.

    Ранее политолог Марат Шибутов рассказал, как Казахстану следует бороться с коррупцией. Подробнее читайте здесь. Также аналитики вычислили регион республики, где больше всего коррупционных преступлений.

    5. Какой вид расчёта выбрать?

    Расчет при сделке с недвижимостью может осуществляться разными способами, каждый из которых имеет свою особенность. Рассмотрим некоторые варианты.

    Наличный расчет. Такой вид расчета, где передача денежных средств осуществляется из рук в руки не является самым безопасным способом и применяется все реже. Так, например, при осуществлении купли-продажи недвижимости, существует большой риск обмана, как со стороны продавца, так и покупателя. После регистрации права собственности покупатель может отказаться от оплаты, и в таком случае не избежать судебного разбирательства для того, чтобы вернуть свое имущество. Так же существует вероятность поддельных купюр.

    В случае если решено осуществить наличный расчет, наилучшим вариантом будет нотариальное удостоверение сделки и осуществление расчета в присутствии нотариуса, чтобы иметь возможность в случае возникновения каких-либо притязаний, доказать факт передачи денежных средств.

    Безналичный расчет (банковский перевод). Такой вид расчета наиболее безопасный, так как в любое время возможно доказать факт получения денежных средств продавцом. В таком случае, следует производить расчет после заключения договора купли-продажи и до осуществления регистрации права собственности, т.к. в случае если регистрация будет произведена, продавец рискует остаться как без имущества, так и без оплаты по договору.

    Подготовлено
    Юристом «Артюшенко и партнеры»
    Орловой Алиной
    26.11.2018

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector