Decorltd.ru

ООО «Декор»
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ипотека на; свой дом по; ставке 6,5%

ДОМ.РФ занимается созданием современных стандартов цивилизованного рынка арендного жилья по поручению Президента РФ Владимира Владимировича Путина, которое он дал на Госсовете в мае 2016 года.

Комплексные работы по развитию городской среды в России ведутся в соответствии с поручениями Президента, поручениями Председателя Правительства по итогам форума «Городское развитие и совершенствование качества городской среды» в сентябре 2016 года, а также в соответствии со «Стандартом комплексного развития территорий», разработанным ДОМ.РФ, КБ Стрелка, при участии Минстроя России.

Как продать квартиру, которая находится в залоге у банка? “ЭТАЖИ” придут на помощь!

“В мае 2018 года я взял ипотеку и купил квартиру в Туле. Хотел жить отдельно от родственников, иметь свой дом. Но возникла тяжелая жизненная ситуация. Выбора нет: придется продать квартиру.

Проблема в том, что ипотеку я еще не выплатил, а деньги на первый взнос собирали всем миром, можно сказать. Помогали и друзья, и родственники. В общем, влез в долги. Можно ли продать квартиру, если ипотека еще не закрыта, и законно ли это?”, — обратился в нашу редакцию читатель.

Скажем сразу: Да, возможно. И хотя на вторичном рынке недвижимости продажа квартиры с обременением считается обычной сделкой, просто с небольшими дополнениями, продать залоговую недвижимость самому практически невозможно.

Решившись на продажу, можно столкнуться с некоторыми сложностями:

  • банк, в котором находится закладная, не одобряет сделку,
  • покупатель, узнав об обременении, отказался от покупки из-за рисков,
  • сторонам просто не хватает времени и необходимых знаний.

Поэтому в сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или специалистам по недвижимости, чтобы правильно все оформить.

Специалисты центра недвижимости и ипотеки “ЭТАЖИ”, зарекомендовавшие себя как профессионалы, не только расскажут, что нужно знать, если вы решили продать такую квартиру, но и помогут это сделать быстро и грамотно.

Виктория, ведущий специалист

“Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано.

Центр недвижимости и ипотеки “Этажи” поможет решить все вопросы, связанные с продажей квартиры в обременении. В нашей компании есть юристы и ипотечные специалисты, которые помогут в оформлении сделки, а специалисты по недвижимости найдут покупателя, который согласится приобрести квартиру”.

Для начала разберемся, что значит “квартира в обременении банка”

Если недвижимость куплена в ипотеку и кредит еще не погашен, то она находится в залоге у банка, то есть в обременении.

Такую недвижимость продать не так просто. Для начала продавцу придется погасить задолженность по кредиту, и только потом обременение будет снято.

После этого недвижимость можно продавать.

Существуют несколько способов продать жилье, находящееся в залоге у банка.

Первый и самый простой — наличный расчет.

Специалисты центра недвижимости и ипотеки «ЭТАЖИ» находят покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Однако, далеко не всех покупателей устраивает такой вариант, ведь им придется отдать деньги под расписку и положиться на честность продавца.

“В этом случае лучше всего воспользоваться услугами банка и заключить “безопасную сделку”. Что это значит: покупатель вносит необходимую сумму на блокированный счет — аккредитив. Продавец сможет забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи”, — рассказывает Виктория.

Второй вариант — продать квартиру с участием банка-кредитора.

Этот вариант подходит, если покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец. Проще говоря, кредит переоформляется на покупателя вместе с квартирой, а с оформлением всех документов помогут юристы компании «Этажи».

Правда, здесь тоже можно столкнуться с некоторыми сложностями. Покупатель должен подойти банку в качестве заемщика.

Если же покупатель согласен на условия и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

“В отличие от первого варианта, деньги “остаются” в банке, а значит риски для покупателя меньше. Люди соглашаются на такой вариант охотнее”, — отмечает Виктория.

Третий вариант — выкуп квартиры из-под залога другим банком.

Существуют банки, готовые выкупить квартиру из-под залога. Схема проста: покупатель оформляет в этом банке ипотеку, получает одобрение объекта банком — впрочем, всё, как обычно.

Читать еще:  Гос помощь матерям одиночкам

После регистрации сделки покупатель получает документы, подтверждающие право собственности, а закладная переходит в банк, где оформлена ипотека.

“Единственное, нужно учитывать, что на период перехода закладной процентная ставка по ипотечному кредиту увеличится на 2%. Как только она переходит, ставка снизится”, — рассказывает Виктория.

В любом случае необходимо получить принципиальное согласие банка на продажу квартиры с обременением. Если же он против, останется только один вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

“Центр недвижимости и ипотеки “Этажи” может помочь и в этом случае. Если у продавца нет необходимый суммы для погашения кредита, то мы можем предоставить ему займ.

Такое предложение — уникальное для Тулы. “Этажи” не только помогают продать квартиру и снять с нее обременение, но и выступают гарантом. И покупатель, и продавец могут быть уверены в том, что сделка будет заключена быстро и грамотно с точки зрения закона”, — отмечает Виктория.

Игорь Бармотин, недавно приобрел квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка.

«У меня в семье родился ребёнок и было принято решение расширить жилплощадь. Мы с женой обратились за помощью в «Этажи». Выбрали двухкомнатную квартиру, она нам очень понравилась, но оказалось, что прежний владелец не погасил до конца ипотеку. Сначала этот факт нас сильно смутил, но специалист по недвижимости Лаура Николова нас успокоила, и команда «Этажей» помогла нам купить понравившуюся квартиру. Великолепное отношение, на всех этапах сделки все объясняли, везде сопровождали. Ни оставляли ни продавцов, ни нас ни на минуту, вплоть до получения мною документов на право собственности. Сто процентное чувство уверенности и безопасности. Мы остались очень довольны. Если соберемся еще покупать недвижимость, то однозначно с «Этажами».

Немного статистики.

За 2019 год центр недвижимости и ипотеки «Этажи» провел 1330 успешных сделок с недвижимостью. Только с начала 2020 года «Этажи» помогли тулякам заключить 32 сделки с недвижимостью, находящейся в залоге у банков, из них в четырех «Этажи» предоставили продавцам займ.

С досрочным погашение ипотеки дело обстоит следующим образом. Собственник жилья находит покупателя готового приобрести ипотечную квартиру и у покупателя есть необходимая сумма на руках. Далее покупатель дает собственнику жилья сумму задатка, необходимую для погашения ипотечного займа.

И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.

В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.

Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.

Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.

После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).

Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Покупка залоговой квартиры в ипотеку «внутри» одного банка

Если в ипотеку приобретается залоговая квартира с большим долгом, то решить такую задачу «в лоб» не получится. Скорее всего, придётся воспользоваться специальной программой, которую предлагают некоторые банки. Например, в Сбербанке с недавних пор можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, которая находится в залоге у самого Сбербанка. То есть эта квартира ранее была приобретена на кредит, полученный в Сбербанке и этот кредит ещё не погашен. А Сбербанк даёт кредит покупателю, чтобы тот купил эту квартиру. По сути, банк, таким образом, меняет одного заемщика на другого.

Аналогичную программу покупки залоговой квартиры «внутри» одного банка сравнительно недавно также предложил ВТБ.

Читать еще:  Дарение недвижимости физическим лицом юридическому лицу

С помощью описанной схемы можно проводить весьма неординарные сделки.

Как уже говорилось, сделки с залоговыми квартирами «внутри» банка официально проводят Сбербанк и ВТБ. В то же время, по наблюдениям риэлторов, некоторые банки готовы рассматривать проведение подобных сделок в индивидуальном порядке. Если человек присмотрел квартиру, которая находится в залоге у некоего банка, он может обратиться в этот же банк за кредитом на покупку приглянувшейся квартиры и обсудить с операционистом возможность проведения сделки. Впрочем, обычно лучше получается, если в переговорах участвует риэлтор, у которого налажены отношения с данным банком.

Безопасный способ расчета при покупке за наличные

Во втором варианте расчета при покупке залоговой квартиры стороны подписывают договор купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа, при этом в нем указывается, что полная оплата по договору будет произведена в день, когда право собственности на покупателя зарегистрирует Росреестр.

Перед совершением сделки продавец письменно ставит в известность банк о досрочном погашении кредита, после чего кредитная организация начинает выемку закладной.

В день сделки продавец и покупатель подписывают и сдают на регистрацию в Росреестр договор купли-продажи. Как только право собственности на квартиру переходит на покупателя, он передает продавцу всю сумму в оплату за квартиру. Из этих средств продавец гасит остаток долга по кредиту, после чего сам или вместе с представителем банка (в зависимости от условий конкретного банка) снимает обременение с квартиры в Росреестре.

«Такой порядок расчета, при котором сначала право собственности на квартиру регистрируется на покупателя и только после этого он передает продавцу деньги за квартиру, более безопасен для покупателя. Поэтому мы стараемся использовать такую схему сделки, если остаток долга по кредиту большой, — рассказывает юрист компании «КИАН» Светлана Ильященко. — Покупатель в этом случае оказывается более защищен, при этом сами продавцы на такой механизм расчета соглашаются не очень охотно, любому продавцу хочется скорее получить окончательный расчет и погасить кредит».

Какой именно вариант расчета за квартиру использовать при сделке, зависит от того, как удастся договориться продавцу и покупателю.

Риски при продаже квартиры из-под залога

С точки зрения покупателя квартиры из-под залога важно не попасть в ситуацию, когда он уже расплатился за заемщика по кредиту, а недвижимость еще не перешла в собственность. Банк же со своей стороны не захочет снимать обременение, пока на его счет не будет перечислен остаток долга. Для того чтобы регистрация состоялась, требуется письменное согласие банка в форме уведомления в Главное управление Федеральной регистрационной службы о том, что он не возражает против снятия залога и продажи квартиры.

Два способа продать квартиру в ипотеке

Более 60% недвижимости покупается в ипотеку. Причины для продажи квартиры могут быть разные: нет возможности выплачивать ипотеку, хочется увеличить жилплощадь, переезд и прочие.

Рассмотрим, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке.

Есть два способа: досрочное погашение и перекредитование.

Способ 1. Досрочное погашение

В чем суть:
Например, продавец выставил квартиру за 3 млн руб. Долг банку у него 1 млн руб. Покупатель своими деньгами гасит этот долг и снимает обременение с квартиры. После оформляется сделка купли-продажи и передаются оставшиеся 2 млн.

Рассмотрим шаги подробнее.

Шаг 1. Снятие обременения

  1. Извещение банка о продаже
    В первую очередь нужно оповестить банк о желании продать квартиру. Сотрудник банка расскажет все о порядке расчетов. В разных банках она может отличаться, но суть одна: собственник пишет заявление о досрочном погашении, и специалист банка дает расчет об оставшемся долге.
  2. Поиск покупателя
    У покупателя должна быть сумма для погашения У ипотеки продавца.
  3. Составление и подписание договора задатка
    Обязательно составляется предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Так покупатель подтверждает, что он передал деньги продавцу для погашения долга.

В предварительном договоре должны быть указаны:

  • адрес и стоимость квартиры
  • паспортные данные сторон
  • срок подписания основного договора купли-продажи
  • дата и подписи сторон.

Далее собственник с покупателем идут в банк и погашают остаток ипотеки.

4. Снятие обременения

Собственник обращается в банк с заявлением. Далее продавец вместе с представителем банка подают пакет документов в МФЦ. От собственника нужен паспорт, договор купли-продажи, справка о погашении задолженности, кредитный договор. От банка нужна закладная на квартиру с пометкой о полном погашении кредита. Сотрудник МФЦ зарегистрирует заявку и в течении 3 рабочих дней обременение будет снято. Также нужно оплатить госпошлину за выдачу выписки из ЕГРН — 400 руб. Она заменяет свидетельство о собственности.

Читать еще:  Закон о защите прав потребителей когда можно вернуть деньги за товар

Если покупателю самому нужно оформить ипотеку, то самое время подать документы в банк. Список документов нужно уточнить в конкретном банке или в нашем разделе «Ипотека». Когда покупателю одобрят кредит в залог этой квартиры, можно приступать к следующему шагу.

Шаг 2. Оформление договора купли-продажи

Никакой самодеятельности. За этим лучше обратится к юристу. Каждый случай уникален и требует индивидуального подхода к составлению договора. Опытный специалист предусмотрит все риски.

Шаг 3. Регистрация сделки

1. Продавец и покупатель обращаются в МФЦ.

Убедитесь, что все документы собраны правильно. Что нужно:

  • паспорта участников сделки
  • договоры купли-продажи
  • справка о прописанных и проживающих
  • для несовершеннолетних — разрешение органов опеки
  • если квартира куплена в браке — нотариальное согласие супруга
  • если продает не собственник — нотариальная доверенность.

Не нужны для регистрации, но могут потребоваться для проверки квартиры:

  • договор задатка
  • справка об отсутствии задолженностей
  • техпаспорт квартиры
  • выписка из ЕГРН
  • справка из психоневрологического диспансера.

Регистратор вправе приостановить сделку на срок до трех месяцев и запросить недостающие документы.

А еще нужно оплатить госпошлину за регистрацию сделки — 2 000 руб.

2. Сотрудник МФЦ составляет заявления, дает на подпись сторонам. После он забирает пакет документов и дает расписку о принятии документов на гос. регистрацию каждой стороне.

3. Специалист передает пакет документов регистратору на проверку. Если все в порядке, переход права будет зарегистрирован. Покупатель становится собственником.

4. В указанный день покупатель получает готовые документы о собственности.

Шаг 4. Получение продавцом оставшихся денег

Окончательный расчет производится после перехода права собственности к покупателю.

Способ 2. Перекредитование

Подойдет, если у покупателя нет наличных средств.

Покупатель переоформляет ипотеку на себя. При этом он должен получить одобрение ипотеки в этом банке.

Для этого собственник и покупатель в банке подписывают бумаги о переходе долга по кредиту. Обременение с квартиры не снимается, оно переходит на покупателя.

Как всё происходит.

1. Заявление от покупателя

Покупатель собирает пакет документов и подает заявку на ипотеку.

2. Предварительный договор купли-продажи

Если нужно погасить бумажную закладную, то после одобрения ипотеки покупателю и продавцу нужно оформить предварительный договор купли-продажи.

3. Подписание договора купли-продажи

Кроме обычных условий в нем должны быть пункты:
– на момент подписания договора объект находится в залоге у банка;
– оплата осуществляется безналичным перечислением средств на счет продавца открытый в этом же банке;
– после получения средств, продавец обязуется перечислить необходимые средства на погашение кредитной задолженности;
– расчеты осуществляются не позднее 3 рабочих дней со дня регистрации права собственности;
– пункт 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (объект недвижимости до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца).

4. Подписание кредитного договора

Покупатель подписывает ипотечный договор. Первоначальный взнос лежит в ячейке банка и продавец получит их только после перехода права собственности.

5. Регистрация в Росреестре

Продавец и покупатель берут документы из банка и передают их в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

6. Покупатель получает кредит

Покупатель предоставляет банку выписку из ЕГРН, в котором указан новый собственник и двойное обременение – кредиты продавца и покупателя.

7. Денежные расчеты

Покупатель пишет в банке заявление о перечислении ипотечных средств на счет продавца. Продавец оформляет заявление о досрочном погашении кредита. Эти две операции проводятся одновременно.

8. Снятие обременения

Продавец пишет в банке заявление о погашении закладной. После выдачи документа, сам банк или продавец передает закладную Росреестр для изменения записи в ЕГРН.

Возможно, процесс выглядит немного сложным и запутанным. Но если вы продаете или покупаете квартиру с риелтором, вам всегда подскажут что и в какие сроки нужно сделать.

Давайте подведем итог и посмотрим, какой вариант продажи подойдет вам:

Надеемся, наша статья помогла вам понять цепочку продажи квартиры в ипотеке. Если у вас появились вопросы, закажите звонок или оставьте заявку.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector