Decorltd.ru

ООО «Декор»
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аренда недвижимости, сайт объявлений недвижимости

Согласно законодательству, которое применяется на территории Российской Федерации, правоотношения между сторонами договора субаренды регулируются Гражданским кодексом глава 34 Аренда.

Статья 615 Гражданского кодекса: «К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.»

От сюда можно сделать вывод, что при составлении договора субаренды стороны руководствуются правилами заключения договора аренды.

Ограничения и правила, которые применяются к договору субаренды, в соответствии с главой 34 ГК РФ.

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) — статья 615 ГК, то есть, договор субаренды, должен быть заключен только с письменного согласия собственника помещения. Как правило, этот момент прописывается уже в договоре аренды: чаще всего собственник запрещает арендатору сдавать объект в поднаем или же разрешает, но только заручившись письменным согласием. Бывают и такие ситуации, когда владелец недвижимости предоставляет практически полную свободу в выборе субарендаторов, но в этом случае следует очень тщательно изучать все документы, так как впоследствии могут обнаружиться подводные камни. Для субарендатора лучше будет получить письменное согласие собственника в любом случае.

2. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. — статья 615, глава 34, ГК РФ. Здесь все понято, договор субаренды не может быть дольше, чем договор аренды, то есть, арендатор не имеет право заключать договор субаренды на срок больше чем, договор аренды заключенный с собственником помещения.

3. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. — ст. 615 ГК РФ. Вывод, правила составления, реквизиты, обязанности и права сторон, основания для расторжения договора и др. правила определяются главой 34 ГК РФ.

4. Расторжение договора субаренды при досрочном расторжении (прекращении) договора аренды. «Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.» п.1, ст. 618 ГК РФ.

5. п. 2, ст. 618 «Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.«

Риски для собственника недвижимости:

  • потенциальная возможность сделать юридический адрес недвижимости местом массовой регистрации юридических лиц. Это может произойти, если арендатор начинает «торговлю» юридическими адресами. Этого можно избежать, если в договоре аренды прописать обязанность арендатора, получать письменное разрешение собственника при заключении договора субаренды;
  • изменение целевого назначения использования объекта недвижимости. В договоре аренды, должно быль четко прописано целевое назначение помещения, а еще лучше прописать примерные виды деятельности, для которых можно использовать данное помещение;

Информация для субарендатора:

Прежде чем заключать договор субаренды, потребуйте от арендодателя: правоустанавливающие документы на недвижимость: свидетельство на право собственности помещения, кадастровый паспорт и/или технический паспорт, договор аренды с собственником помещения. Если есть возможность свяжитесь с собственником и проверьте, оригинальный документ или нет.

Документы, которые должны быть «на руках» у субарендатора:

  • копия свидетельства на право собственности заверенная собственником помещения, желательно еще поставить свежую дату, будет совсем замечательно если будет нотариально заверенная копия;
  • копия технического паспорта и/или кадастрогого паспорта не старше 5-ти лет, копии должны быть прошиты и пронумерованы, заверены собственником объекта;
  • заверенная копия документов документов на собственника помещения: для физического лица: паспорт, ИНН; для ИП: паспорт ИНН, свидетельство о постановке на учет в качестве ИП, для юридического лица: свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, протокол (решение) о назначении Директора, Приказ о назначении директора, доверенность, если договор аренды подписывал не Директор, можно еще паспорт подписанта.
  • копия договора аренды заверенная собственником, договор должен быть прошит и пронумерован.

Часто задаваемые вопросы:

Как назвать стороны в договоре субаренды?

Т.к. в законодательстве нет прямых указаний на то, как обозначить стороны в договоре, то можно использовать названия данные в главе КГ посвященного аренде: арендатор, арендодатель. Не будет ошибкой если стороны в договоре обозначить как: субарендатор и субарендодатель.

Какой ОКВЭД у субаренды?

Деятельность субаренды не определена классификатором (ОКВЭД). Некоторые рекомендации ФНС предлагают указывать код 70.20.2 — Сдача внаем собственного нежилого имущества. Но лучше будет если укажете дополнительно код 70.31.12 — Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества.

Читать еще:  Граждане киргизии в турцию

Признание договора недействительным и досрочное расторжение

Договор субаренды может быть признан недействительным в случаях:

  1. Если арендатор не давал право на пересдачу жилплощади другим людям, и это не прописано в договоре. В судебной практике данный момент является спорным: тема не раскрыта в законодательстве. Поэтому субаренду без ведома владельца квартиры иногда могут признать законной. Юристы расходятся во мнениях по данному поводу.
  2. Если договор аренды закончился или был расторгнут, документ о пересдаче жилья автоматически оказывается недействительным.

Для досрочного расторжения причины иные. Субаренда может быть прекращена раньше времени при следующих обстоятельствах:

  • Субарендатор изъявил желание освободить помещение, уведомив об этом арендатора в соответствии с правилами, прописанными в договоре. Хотя на практике это обычно происходит за пару дней, без предупреждений. Если квартирант объявил, что завтра съедет, сложно остановить его на законодательном уровне.
  • Арендатор по какой-то причине попросил субарендатора найти себе другое место проживания.
  • Жилец нарушает правила проживания или договорённость, в связи с чем подлежит выселению.
  • Арендодатель решил расторгнуть договор аренды.

На законодательном уровне с выселением квартирантов, заключавших договор на длительный срок, могут возникнуть проблемы. Но на практике такие ситуации – редкость. Нужно совпадение двух факторов: слишком наглые квартиросъёмщики, которые хорошо подкованы в юридических вопросах.

Финансовые расчеты

Составляя бизнес план, нужно будет учесть в нем покупку двух аппаратов – горизонтального и вертикального. Стоимость вертикального типа составляет примерно 200 000 рублей, горизонтального – 120 000 рублей.

  • аренда помещения – 30 тыс. рублей за месяц;
  • ремонт помещения – 100 тыс. рублей;
  • покупка оборудования – 320 тыс. рублей за аппараты и 100 тыс. рублей на прочее оборудование;
  • заработная плата – от 30 000 рублей в месяц.

Сколько всего нужно средств, чтобы открывать свой солярий?

Для старта вам потребуется от 500 тысяч рублей.

Составляя план доходов, допустим, что в день ваш салон посещают 20 человек. Среднее время загара – 10 минут, стоимость одной минуты – 10-15 рублей.

Средняя прибыль в месяц составит около 100 тысяч рублей. Определяя среднюю прибыль, необходимо учесть сезонность. Самые активные месяцы: март-июнь. В период с октября по январь спрос на услуги заметно снижается. Разница между выручкой в ноябре и марте может составлять до 200-300%. Именно по этой причине следует предлагать дополнительные услуги.

Окупаемость – от полугода до полутора лет. Открывать студию загара – выгодно и не слишком сложно для начинающих предпринимателей.

Для желающих заработать и посещать солярий, полезное видео о технике безопасности.

Поиск помещения под солярий и его обустройство

Окрылённая успехом от регистрации своего ИП, я с энтузиазмом занялась поиском подходящего помещения. Решительно настроенная, я просматривала все сайты с недвижимостью города, но день ото дня запал мой гас, ничего стоящего самостоятельно найти не удавалось.

Пришлось обратиться в риэлторское агентство, а это для меня — первые незапланированные расходы. Посетив пару-тройку неподходящих помещений, я, наконец, нашла помещение, которое меня устраивало.

Помещение площадью 16 квадратных метров находилось на первом нежилом этаже многоквартирного дома. Чтобы попасть в студию загара, нужно было сообщить администратору, куда идёшь, и по запутанному лабиринту коридоров дойти до самого конца. В ключевых местах коридора мной были развешаны указатели в виде стрелочки и названия студии загара, в противном случае до студии можно было просто не дойти.

Стоимость аренды

Аренда помещения на тот момент стоила порядка 16 тысяч рублей, первый и последний месяцы оплачивались сразу. Дополнительно мне пришлось заплатить риэлтору денежное вознаграждение в размере ежемесячной арендной платы.

До момента подписания договора мной была произведена разведка на местности: помещение находилось в спальном районе недалеко от центра города, напротив был техникум, что вселяло надежду на юных студенток, желающих позагорать, в соседнем доме был салон красоты с солярием, но особой популярностью этот солярий не пользовался.

Высокий людской трафик будет большим плюсом.

Ремонт под себя

В арендуемом помещении я сделала небольшой косметический ремонт: покрасила стены, поменяла жалюзи. Также была установлена перегородка, которая делила комнату на две зоны: непосредственно та, где был установлен солярий, и входная зона.

Во входной зоне я установила стеллаж для выставления образцов косметики и сопутствующей продукции, диван, телевизор, стойку администратора, вешалку. В зоне, где был установлен солярий стоял сам аппарат, висело большое зеркало, был установлен напольный вентилятор, туалетный столик, мусорная корзина, стену украшала пара плакатов. Из всего перечисленного мной был куплен диван за 7 тысяч рублей. Зеркало, вентилятор и туалетный столик вместе обошлись примерно в 5 тысяч рублей.

Проблема с розетками

Большинство рассматриваемых соляриев, и мой в том числе, питались от розетки 380 Вт. В арендованном же помещении были только розетки на 220 Вт. Так что прежде, чем заключить договор аренды, я с администрацией помещения согласовала возможность проведения дополнительной розетки на 380 Вт. Администрация помещения дала своё добро и прислала электриков.

Читать еще:  Госпошлина за регистрацию земельных участков и объектов недвижимости на них

В итоге за 30 тысяч рублей и день работы мне была проведена новая розетка. Это были вторые мои незапланированные расходы. Точнее, расходы эти были запланированы, но в сумме гораздо меньшей.

Также следует обратить внимание на то, что лампы в аппарате имеют определённый срок годности и по выработке указанных часов подлежат полной замене, в противном случае они начинают испускать вредное излучение. На тот момент комплект ламп с монтажом обходился порядка 40 тысяч рублей.

Открытие солярия: выбор оборудования

Успех в бизнесе на солярии зависит от множества факторов. Но главную роль, безусловно, играет правильный выбор аппарата. Клиенты приходят в солярий с одной целью: получить красивый, ровный загар. Если вы сумеете предложить услуги надлежащего качества и по адекватным расценкам, то можете быть уверенными в том, что дефицита клиентов у вас точно не будет.

Для этого никогда и ни при каких условиях не экономьте на оснащении, открывая студию загара. Это не значит, что следует покупать только самые дорогие и обязательно новые аппараты для солярия — отнюдь! Вы вполне можете позволить себе установку б/у соляриев, но только в том случае, если их поставки осуществляются из европейских стран.

Ни в коем случае не используйте в работе старые лампы, отслужившие положенное им время. Максимальный срок эксплуатации ламп для соляриев — 700-800 часов. После этого они еще продолжают работать, но нормальный загар с их помощью получить уже невозможно. Зато риск ожога для клиента повышается многократно. Нетрудно представить, что подобное качество услуг рано или поздно приведет к тому, что клиенты разбегутся, а ваша фирма обретет дурную репутацию, исправить которую будет весьма сложно.

На современном рынке соляриев представлено множество аппаратов, позволяющих за несколько сеансов обрести ровный загар различной интенсивности. Планируя открыть свой бизнес — солярий, сориентируйтесь в этом море предложений, выбрав для своей студии самый оптимальный вариант. Безусловно, решающее значение имеет сумма, которую вы можете вложить в покупку. Но здесь как нельзя точнее срабатывает принцип: лучше меньше, да лучше. То есть, выгоднее приобрести два качественных аппарата, чем 3-4 маломощных солярия.

Стандартными горизонтальными и вертикальными соляриями клиентов уже не удивить. Как показывает анализ динамики рынка соляриев, во многих студиях загара установлены современные аппараты, создающие иллюзию морского загара, солярии с ароматерапией и массажем. При желании можно даже поменять цвет лампы. Бизнес на вертикальных соляриях считается наиболее выгодным. Клиенты ценят такие аппараты за их гигиеничность, поскольку отсутствует необходимость всем телом соприкасаться с поверхностью солярия. Их стоимость выше по сравнению с горизонтальными, но и окупаются они, как показывает практика, не в пример быстрее.

Для того, чтобы студия загара приносила нормальную прибыль, желательно оснастить ее как минимум 3-4 соляриями, причем лучше всего — различной модификации. На эти цели вам потребуется от 30 до 60 тыс. долларов. Узнав о расценках на солярии, многие бизнесмены понимают, что открыть солярий — это дорого, но и выгодно, как осознают те же предприниматели, спустя всего несколько месяцев деятельности. Судя по отзывам о солярии, как бизнесе, повысить шансы на успех позволяет использование в процессе организации бизнеса профессионального бизнес плана солярия. Грамотный план студии загара — это ваш шанс удержаться на плаву в условиях конкуренции, и в кратчайшие сроки развить свой бизнес, создав целую сеть соляриев.

Персонал

Сотрудники солярия, общающиеся с посетителями, называются гелиоконсультантами. В большинстве соляриев они выполняют административные функции – это встреча клиентов, сопровождение в помещение для процедур, расчетно-кассовые операции. Но их главные задачи – предоставление информации об особенностях искусственного загара и способах ухода за кожей, определение типа кожи клиента, подбор вида загара. Часто в соляриях продают косметические препараты для загара и ухода, а гелиоконсультант помогает подобрать оптимальное средство.

Читать еще:  Как делается отсрочка кредита

Работа сотрудников обычно организуется в 2 смены. Выходных у заведения нет.

  • 2 гелиоконсультанта;
  • 1 менеджер;
  • уборщица;

При наличии свободного времени и опыта владелец может взять обязанности менеджера на себя. Для ведения бухгалтерии лучше обратиться к аутсорсингу.

Договор Аренды Комнаты

Арендуемое помещение, его оборудование и имущество должны быть переданы Арендодателем и приняты Арендатором по акту сдачи-приемки. При пролонгации или перезаключении договора такие акты могут не составляться, т.к. Состав и состояние арендуемых помещений Арендатору известно. С момента подписания акта сдачи-приемки Арендатору должен быть обеспечен беспрепятственный доступ в арендуемое помещение. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН Арендодатель обязуется: 3.1. Предоставить служебные помещения, указанные в п.1.1 настоящего договора. В случае аварий и неисправностей, происшедших не по вине Арендатора, немедленно принимать меры к их устранению.

Заключение договора аренды нежилого помещения с физическим лицом осуществляется на тех же основаниях, которые предусмотрены для юридических лиц, и регулируются §1 Главы 34 ГК РФ. Единственной особенностью являются требования, предъявляемые к подписанию сделки заключаемой в письменной форме.

Особенности составления договора

  1. Скачать образец договора аренды нежилого помещения с физическим лицом
  2. Заполненный образец договора
  3. Какие требуются документы
  4. Содержание договора
  5. Особенности заключения договора

Какие требуются документы

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды передаётся право временного пользования и владения на имущество. Так как мы рассматривает договор аренды нежилого помещения, то объектом аренды у нас выступает нежилое помещение.

Для заключения договора аренды помещения необходимы следующие документы сторон:

  • Документы на нежилое помещение, подтверждающие право арендодателя на распоряжение им.
  • Личные документы физического лица – паспорт.
  • Документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и его банковские реквизиты.

Содержание договора

Во-первых, объект аренды. Согласно ст. 607 ГК РФ при отсутствии или недостаточности сведений о нём договор может быть признан недействительным. Поэтому в договоре должно быть исчерпывающее описание нежилого помещения передаваемого в аренду, а именно:

  • Юридический адрес объекта недвижимости, в котором расположено это помещение.
  • Этаж
  • Номер офиса
  • Общая площадь помещения

Во-вторых, срок аренды. Согласно ст. 610 ГК РФ договор может быть заключён на определённый срок либо без его указания, в таком случае договор считается заключённым на неопределённый срок. В таком случае о прекращении договорных обязательств, стороны предупреждают друг друга в срок не менее 3-х месяцев.

В-третьих, арендная плата. Согласно ст. 614 ГК РФ размер арендной платы не регламентирован законом и устанавливается по соглашению сторон. Размер её может изменяться не чаще одного раза в год. Оплата аренды может производиться в виде:

  • Услуг арендатора.
  • Твёрдой суммы, установленной договором.
  • Доли доходов, полученных от использования арендованного нежилого помещения.
  • Вещи, переданной арендодателю в аренду или собственность.
  • Услуг по улучшению арендованного помещения.

В-четвёртых, обязанности сторон по пользованию нежилым помещением. А именно производства в нём капитального и текущего ремонта. Согласно ст. 616 ГК РФ если ремонт производиться самим арендатором, то он имеет право требовать возмещения расходов, затраченных на него.

То же относится и к улучшению арендованного помещения, но только при наличии согласия арендодателя, в противном случае согласно ст. 623 ГК РФ затраченные средства возмещению не подлежат.

В-пятых, выкуп имущества. Согласно ст. 624 ГК РФ если договор аренды содержит соглашение о передаче имущества в собственность арендатора, то оно переходит к нему только при условии полной выплаты стоимости недвижимости.

Особенности заключения договора

При заключении договора аренды недвижимости необходимо также учесть стоимость коммунальных платежей. Они могут входить в общую стоимость аренды, и тогда это желательно отразить в договоре, либо они могут рассчитываться ежемесячно.

В таком случае в договоре отражается, что арендная плата состоит из твёрдой денежной суммы, вносимой за аренду и коммунальных платежей за истёкший период. Для определения суммы коммунальных платежей арендатор вправе требовать копии счетов за коммунальные услуги.

Согласно ст. 651 ГК РФ предусматривается обязательная письменная форма сделки для договора аренды зданий и сооружений. Причём заключён, он должен быть одним документом.

Важно! Если договор аренды нежилого помещения заключается на срок более 1 года, то он подлежит обязательной государственной регистрации.

В таком случае договор считается действующим с момента его регистрации в государственных органах. А при отсутствии такой регистрации может быть признан недействительным.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector