Decorltd.ru

ООО «Декор»
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды магазина: образец документа, правовые нюансы и подводные камни

Договор аренды магазина: образец документа, правовые нюансы и подводные камни

Неучтенные нюансы договорных отношений нередко являются камнем преткновения между сторонами договаривающимися. В дальнейшем недочеты становятся причиной длительных споров и судебных разбирательств. Несмотря на то, что законодатель четко определяет рамки отношений, связанных с арендой помещений, многие по комплексу определенных причин от них отступают, в конечном итоге, попадая впросак правового характера. Поэтому сегодня мы расскажем о том, как составить договор аренды магазина и предоставим образец такого документа.

Преимущественное право заключения договора аренды торговой площади

Необходимо отметить, что законодатель устанавливает право арендатора, который исполнял свои обязательства без нарушений, преимущественно заключить соглашение на новый срок, когда срок действия старого соглашения закончился.

Образец договора аренды торгового помещения.

Про типовой образец договора аренды земельного участка между физическими лицами смотрите тут.

Процедура такого перезаключения документа, состоит из следующих этапов:

  • Арендатор направляет предложение арендодателю о том, что хотел бы перезаключить соглашение на новый рок;
  • Собственник помещения, разрабатывает план нового соглашения и направляет его арендатору;
  • Далее стороны согласовывают существенные условия договора и подписывают документ.
  • Направления собственником проекта договора;
  • Достижение соглашения по всем существенным условиям.

Суть приложений к договору

Приложения к договору обладают той же юридической силой, что и основной документ.

Рекомендуем арендаторам особое внимание обратить на прилагаемые к договору документы, так как зачастую именно в них содержится весь смысл сделки, а также имеются «подводные камни» и «ловушки» для предпринимателя, решившего открыть свой бутик в ТЦ. Грамотные администраторы торговых центров самые неприятные для арендатора позиции набирают мелким шрифтом и прячут в приложениях.

Условия договора, в том числе включенные в приложение к контракту, должны быть согласованы между сторонами сделки до подписания документа.

Фактически каждый бизнесмен при открытии новой торговой точки, вкладывает определенные средства в косметический, а иногда и в капитальный ремонт арендуемых помещений. В зависимости от состава дизайн-проекта, средства, потраченные на эти цели, могут быть очень внушительными.

Тем более неприятно будет узнать арендатору, что, например, перегородки он должен установить только определенного вида, закупать оборудование и стройматериалы обязан только в указанных ему арендодателем фирмах и даже для выполнения строительных работ нужно пригласить незнакомых ему строительных рабочих из строительной компании, сотрудничество ТЦ с которой имеет постоянный характер.

В результате увеличивается стоимость работ по обустройству торговых площадей, так как первоначально предприниматель рассчитывал купить технологическое оснащение и строительные материалы по более низкой цене, а знакомая строительная бригада выполнила бы работы с более высоким качеством и по приемлемым расценкам. Эти дополнительные условия арендодателя были прописаны в приложении к договору, однако арендатор не обратил на них особого внимания.

Общие требования к арендному договору

Сдача в аренду недвижимости происходит стандартно, все положения прописаны гражданским кодексом. Для договора торгового помещения, как и для всего имущества есть свои нюансы.

  • Обязательно наличие названия, даты заключения и города.
  • Срок сдачи: до 11 месяцев нет необходимости регистрировать. Если договор оформлен больше чем на 12 месяцев требуется регистрация в Росреестре
  • Может быть заключен как с физическим лицом, так и с ИП. Не исключением являются и юридические лица. Данный набор сторон можно тасовать на свое усмотрение.
  • Аренда магазина может быть заключена на неопределенный срок. Для расторжения необходимо предупредить оппонента за 3 месяца до разрыва отношений.
  • Если в договоре нет условия продления, необходимо заключить дополнительное соглашение.
  • С доходов от сдачи физические лица уплачивают подоходный налог в размере 13 %, юридические лица – в соответствии с системой налогообложения.
  • Важным пунктом является обязательство о передаче имущества. Иначе может возникнуть обязанность уплаты платежей за помещение, которое не передано из-за отсутствия такой обязанности.
  • Передающая сторона — собственник, принимающая — дееспособное и правоспособное лицо.
  • Размер оплаты может меняться раз в год или согласованию, если иное не указано в бланке.
  • Имущество должно использоваться для торговли.

Возможна передача магазина с оборудованием (стационарным и нестационарным). Для грамотного оформления потребуется акт с описью имущества и оборудования, находящегося в торговом помещении.

Необходимые требования к содержанию договора аренды помещений

При разработке проекта договора, результатом которого станет аренда торговых точек, с особой скрупулезностью необходимо подойти к его форме и содержанию. В подготовке текста проекта возможно участие риэлтора и собственника.

Читать еще:  Договор о купле продажетранспортного сретства

Договор в обязательном порядке должен содержать:

  • Раздел «Предмет договора». Основное его назначение – точно описать передаваемый в аренду объект. Реквизиты правоустанавливающих документов на нежилое помещение, данные о его местонахождении, площади, этажности, номере арендуемого помещения в соответствии с поэтажным планом, местах общего пользования (коридор, лестничный марш, тамбур, санузел) – обязательные минимальные сведения этого раздела;
  • Раздел «Арендные платежи или арендная плата». Необходимо привести размер ежемесячного или ежеквартального платежа с выделением отдельной строкой НДС (налога на добавленную стоимость). В нем же оговаривается порядок оплаты коммунальных услуг, порядок их расчета и возможное право установления правоотношений по факту их предоставления непосредственно с их поставщиком;
  • Раздел «Порядок платежей» должен содержать четкий срок и порядок внесения платежа с указанием на перечень платежных документов, необходимых для его осуществления (счет или иное);
  • Раздел «Права и обязанности сторон» должен нести в себе описание порядка разрешения той или иной штатной, или нештатной ситуации. Например, пункт об обязательстве произвести текущий или капитальный ремонт помещения. Не лишним будет описать в этом разделе возможность зачета расходов по ремонту в счет арендных платежей;
  • Раздел «Реквизиты сторон» – полная и актуальная информация о сторонах договора аренды. К ней относятся сведения о банковских реквизитах, телефоне, юридическом, почтовом и электронном адресе, ИНН, должности лица, уполномоченного на подписание договора (со ссылкой на документ, которым предоставлено это право).

Следует знать, что если аренда торговых площадей магазинов предусмотрена договором на срок один год и более, законодатель предусматривает его обязательную регистрацию в «Росреестр»

В договоре аренды желательно предусмотреть условие о возможности сдачи помещения арендатором полностью или в части в субаренду.

В заключение следует отметить, что после принятия решения снять торговое помещение желательно, а порой и необходимо, обратиться за консультацией к квалифицированному юристу. Специалист поможет избежать ошибок при оформлении договора аренды. И, как следствие, в результате грамотного подхода аренда торговых помещений магазинов принесет значительную прибыль.

Договор безвозмездной аренды торгового помещения и его образец

Кодекс допускает заключение арендных соглашений на условиях безвозмездного пользования. В Главе 36 Кодекса представлены все необходимые нормативные положения.

Согласно ст. 614 Кодекса, обязательным условием арендного соглашения является размер арендной платы. Если такое условие отсутствует (или об арендной плате не сказано вовсе), считается, что договор заключен на условиях, характерных для договоров аналогичного типа.

Таким образом, аренда не может быть безвозмездной. Чтобы передать торговые площади в бесплатное пользование, нужно заключить договор безвозмездного пользования, иначе говоря – ссуды (образец).

К договору ссуды применимы многие положения Кодекса о договоре аренды (например, об объекте, о сроке, о порядке пользования), что говорит о практически идентичной правовой природе таких договоров.

Есть и отличия – к примеру, ст. 695 Кодекса гласит о необходимости проведения ссудополучателем как текущего, так и капитального ремонта имущества, в то время, как при возмездном пользовании законом на арендатора возлагается обязанность только по проведению текущего ремонта.

Несмотря на все это, нормы как в отношении аренды, так и ссуды диспозитивны – стороны могут самостоятельно определить, кто будет осуществлять тот или иной ремонт.

При ссуде торговых площадей ссудополучатель также несет риск случайной гибели имущества. Согласно ст. 696 Кодекса, ссудополучатель обязан возместить ссудодателю все убытки, если:

  • имущество погибло или было испорчено вследствие его передачи постороннему лицу без разрешения от ссудодателя;
  • гибель имущества вызвана ненадлежащим использованием;
  • гибель можно было предотвратить (например, ссудополучатель мог пожертвовать своим имуществом, но предпочел этого не делать).

Как арендовать торговую площадь: инструкция

Для того чтобы без лишних эмоциональных и материальных потерь снять в аренду помещение, для организации работы собственного магазина, необходимо выполнить некоторую последовательность логически и законодательно обоснованных действий, которые обязательно приведут к желаемому результату.

Точно сформулируйте требования, которым должно отвечать необходимое торговое помещение (площадь, месторасположение, максимальная арендная плата и расходы на коммунальные платежи, которые не сделают убыточным ваш бизнес).

1. Вариант самый короткий и безопасный (аренда муниципальной собственности)

Расходы: 0 Сроки: от 1 до 3 месяцев

Читать еще:  Заявление на получение книжки где его брать

1.1. Выясните, какие органы исполнительной власти в населенном пункте, в котором вы живете, занимаются предоставлением в аренду муниципального нежилого фонда.

1.2. Возможно, визит в эту организацию решит все ваши проблемы. Если муниципалитет располагает подходящим для вас торговым помещением, служащие выдадут вам перечень документов, которые необходимо подготовить вместе с заявкой на предоставление в аренду помещения. О законности и действительности заключенной сделки можно не беспокоиться: муниципальные органы власти регулярно проверяются прокуратурой и другими контролирующими органами.

2. Вариант достаточно надёжный (услуги риэлтерских фирм)

Расходы: от 10% до 50% годовой арендной платы Сроки: 1-2 месяца

2.1. Если не удалось подобрать что-то из муниципальной собственности, тщательно проштудируйте все официальные еженедельные бюллетени местного союза риэлторов.

2.2. При наличии интересного варианта торгового помещения, смело обращайтесь в компанию, подавшую объявление. При первой же беседе с агентом попросите у него документ, подтверждающий членство в союзе риэлторов. Это единственный документ, который сейчас может вас защитить от нечистых на руку дельцов. Лицензирование этого вида деятельности в данный момент не осуществляется, и вопрос об обязательном участии в СРО (саморегулируемые организации) пропал на думских этажах.

2.3. Если все в порядке — можете начинать работать, но помните, что за свои услуги риэлторы берут немаленькие деньги.

2.4. Настоятельно попросите своего агента показать подлинник свидетельства о регистрации права собственности на объект недвижимости. Если в комплекте документов есть только ксерокопия, требуйте заказать свежую выписку из ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Собственник, обратившийся к риэлторам с просьбой о сдаче в аренду его торгового помещения, мог за несколько месяцев его продать. И, может статься, вы заключите договор с лицом, не являющимся собственником объекта. Сделку в судебном порядке не сложно признать ничтожной, но на это уйдет не один месяц.

2.5. При осмотре торгового помещения не стесняйтесь осматривать все уголки. Существенные и несущественные недостатки помещения необходимо зафиксировать в акте приема-передачи, являющемся приложением к договору аренды. В противном случае, при расторжении договора аренды, с вас могут потребовать ремонтировать то, что до вас пришло в негодность, или выплатить эквивалентную стоимость ремонта.

2.6. При подписании акта-приема-передачи попросите собственника предоставить копии квитанций, по которым оплачены коммунальные услуги вплоть до текущей даты. Поставщики услуг, конечно, не смогут взыскать с вас существующую задолженность в судебном порядке, но нервы трепать будут не один месяц.

2.7. Проект договора аренды торгового помещения вам предложит риэлтор или собственник. Возьмите паузу, внимательно изучите его. В договоре обязательно должны присутствовать:

  • В разделе «Предмет договора»: точное описание передаваемого в аренду объекта: реквизиты свидетельства о регистрации права собственности, площадь помещения, этаж, указание номеров арендуемых помещений согласно поэтажному плану (сам поэтажный план должен обязательно являться приложением к договору). Если в арендуемом помещении нет отдельного выхода, должны быть указаны места общего пользования (коридоры, лестничные марши, тамбуры, санузлы), предназначенные для вас и других пользователей помещений.
  • В разделе «Арендная плата» должна быть указана годовая сумма арендной платы, размер ежемесячных или ежеквартальных платежей с отдельно выделенным НДС (налог на добавленную стоимость). Здесь же оговариваются вопрос о включении в арендную плату коммунальных платежей, порядке их расчета и возможность заключать договоры напрямую с поставщиками услуг.
  • В разделе «Порядок платежей» четко прописываются сроки и порядок внесения платежей. Если расчеты производятся не по инициативе арендатора, а по выставленным арендодателем счетам, должен быть четко описан порядок, сроки выставления счетов и сроки оплаты по ним.
  • В разделе «Реквизиты сторон» должна содержаться исчерпывающая информация о банковских реквизитах, телефонах, юридических, почтовых и электронных адресах, ИНН, БИК, должность лица, уполномоченного подписывать договор, и документ, предоставляющий ему это право.
  • В разделе «Права и обязанности сторон» необходимо указать информацию о том, кто, что и в какие сроки должен делать в различных штатных и нештатных ситуациях. Особого внимания заслуживают пункты об обязательствах по текущему и капитальному ремонту помещений и возможности зачета таких расходов в арендную плату.

2.8. Отдельно надо помнить о том, что если договор заключается сроком на год и более, он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Помощь риэлтора в этом будет неоценима.

Читать еще:  Замена водительского удостоверения после получения гражданства рф

3. Вариант самый реальный и самый сложный (самостоятельный поиск помещения и самостоятельное заключение договора)

Расходы: от 300 до 3000 руб. Срок: от 1 до 3 месяцев

3.1. Если вы не нашли помещения, которые сдаются в аренду с помощью риэлтерских контор, придется заниматься поисками самим.

3.2. Пройдите по тем районам города, где вы хотели бы открыть свой магазин. Присмотритесь, нет ли закрытых, неотремонтированных помещений. Попытайтесь выяснить у местных жителей, кто их владелец. Если бабушки на лавочках помогли – вам повезло.

3.3. Если нет, обращайтесь в региональное управление Росреестра за справками о принадлежности нежилых помещений с указанием точного почтового адреса. Каждая справка стоит 300 рублей.

3.4. Если собственник помещения определен, ищите его месторасположение. В этом могут помочь: районные отделения полиции, налоговые инспекции. Эти государственные органы бесплатно ответят на ваш запрос, но ждать придется не менее месяца.

3.5. По завершении поисков начинайте вести с собственником переговоры о заключении договора аренды. Когда дело принципиально будет решено, с предложенным договором аренды следует работать, так же как описано в пунктах №№ 2.5-2.8 настоящей инструкции.

3.6. Для того чтобы вас не обманули и не завысили сильно арендную плату за пользование торговым помещением, необходимо обратиться за консультацией по этому вопросу в органы местного самоуправления или в союз предпринимателей, осуществляющий свою деятельность в этом районе.

4. Вариант последний (очень рискованный для начинающего предпринимателя)

Расходы: 0 Срок: 1-2 недели

4.1. Если вы не нашли свободное торговое помещение, заходите в любой понравившийся уже работающий магазин (или любое другое помещение, расположенное на первом этаже) и пытайтесь договориться о заключении договора субаренды. С точки зрения организации торгового процесса для вас не изменится ничего.

4.2. При заключении договора, кроме нюансов, описанных в пунктах №№ 2.5-2.8 настоящей инструкции, необходимо обратить внимание на следующие вопросы:

  • В разделе «Предмет договора» должен быть указан собственник помещения и реквизиты свидетельства о регистрации права его собственности, номер договора, на основании которого основной арендатор занимает помещение.
  • Срок действия договора субаренды не должен превышать срок действия основного договора аренды.
  • В договоре, заключенном между собственником помещения и арендатором, должен быть пункт о том, что арендатор имеет право сдавать арендуемое помещение в аренду. В противном случае арендатор должен обратиться к арендодателю с просьбой разрешить сдать часть арендуемого помещения в субаренду. Без письменного согласия собственника договор субаренды может быть признан недействительным в судебном порядке.
  • В договор субаренды должны быть включены пункты о порядке платежей за коммунальные услуги.

В завершение хочется предупредить о внимательном отношении к действующему законодательству (особенно ко второй части Гражданского кодекса Российской Федерации). Во избежание ошибок целесообразно периодически консультироваться у квалифицированных юристов, которые много лет занимаются вопросами заключения договоров аренды нежилых помещений.

Расторжение договора аренды торгового помещения

В случае, если наниматель и арендодатель не выполняют условия соглашения, то оно может быть расторгнуто. Сделать это можно:

  • путем подписания мирового согласия;
  • в ходе судебных разбирательств.

В законодательстве прописан ряд оснований для расторжения договора аренды торгового помещения:

  • если арендатор использует арендуемую территорию не по оговоренному назначению и его действия способствуют ухудшению технических характеристик территории;
  • наниматель явно нарушает условия оформленного контракта;
  • арендатор не выплачивает ежемесячные арендные платежи на протяжении двух и более месяцев;
  • арендодатель не передает объект соглашения в установленный срок;
  • собственник торгового помещения препятствует его использованию.

Порядок расторжения контракта аренды нежилого помещения:

  1. Сторона, изъявившая желание расторгнуть соглашение, направляет второй уведомление об этом. В бумаге указываются основания, на которых было принято решение об аннулировании договора.
  2. Получившей уведомление стороне дается 5 дней на то, чтобы ответить. В случае, если обвиняемый участник игнорирует желание второй стороны о расторжении контракта, то подается исковое заявление в суд.
  3. Дела, касающиеся арендных помещений и платы за них, рассматриваются в Арбитражном суде.
  4. Заявитель собирает пакет документов и уплачивает государственную пошлину, размер которой минимально составляет 400 рублей.
  5. Назначается судебное заседание и изучаются предоставленные доказательства вины, не исполнившей свои обязанности стороны.
  6. В случае, если виноватым окажется арендатор, то он обязан будет выплатить арендодателю все непогашенные платежи.

Исковое заявление оформляется в двух экземплярах. Документы суду должны быть предоставлены в оригинальном виде.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector