Decorltd.ru

ООО «Декор»
4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор коммерческой аренды

Договор коммерческой аренды

Одним из необходимых и важных документов, регулирующих отношения между арендатором и арендодателем в предпринимательской деятельности выступает договор коммерческой аренды недвижимости или движимого имущества. Многие предприниматели пренебрегают изучением условия договора аренды коммерческой недвижимости, что может привести к конфликту с арендодателем в ходе работы или в момент расторжения отношений . Условия договора, исходя из теории Гражданского права, должны учитывать интересы каждой из сторон, практика показывает, что действительность применения права далека от теории. Участники договора, а в частности арендодатель, пытается установить условия не выгодные для арендатора, включив увеличение стоимости через определённый промежуток времени или иные неблагоприятные правовые возможности.

Услуга по подготовке договора коммерческой аренды, направлена на учёт Ваших интересов и урегулирования требований арендодателя. Стоит отметить, что договор для сдачи коммерческой недвижимости может использоваться Вами в дальнейшей работе как образец, в случае если Вам потребуется дополнительная поддержка, а также включение дополнительных условий в договор, Вы можете воспользоваться услугой по составлению договоров, предоставляемой нашей компанией.

Договор аренды помещения между юридическими лицами: образец и структура

Если нежилое помещение находится в государственной или муниципальной собственности, то скачать договор аренды нежилого помещения и ознакомиться с ним можно заранее на сайте владельца имущества. В типовой договор аренды нежилого помещения (образец ниже) включают условия, прописанные федеральными или региональными властями (например, Приказ Минэкономразвития от 11.01.2017 № 2). Среди них:

  • арендатор обязуется использовать недвижимость только по назначению;
  • ремонтные работы он проводит за свой счет;
  • пользователь содержит объект недвижимости и отвечает за его исправное техническое, санитарное, противопожарное состояние;
  • арендатор обязуется застраховать имущество на весь срок действия соглашения и информировать собственника о страховках, изменениях условий, аннулировании.

Не все эти условия включают в договор аренды нежилого помещения (скачать бесплатно можно в конце статьи) между коммерческими организациями. Но есть обязательные разделы, без которых соглашение могут признать незаключенным. Структура документа следующая:

  • вводная часть: название документа, дата и место его заключения, договаривающиеся стороны и сведения о них;
  • предмет соглашения. Описание помещения, документы, подтверждающие право собственности, иные объекты, передаваемые по документу (мебель, оборудование, номер городского телефона);
  • порядок передачи арендатору — перечень шагов, после которых можно пользоваться недвижимостью: после подписания акта сдачи-приёмки, уплаты первых платежей;
  • обязанности сторон по содержанию помещения в нормальном состоянии, своевременному внесению платы, беспрепятственному доступу, запрету на передачу объекта недвижимости в субаренду, возможности перепланировки;
  • арендная плата и порядок её внесения. По договорённости платежи могут рассчитываться за 1 м² либо за всю площадь объекта. Стороны определяют сроки внесения суммы, способ расчёта (наличный, безналичный);
  • ответственность сторон. Это санкции за просрочку платежей (пеня), возмещение ущерба в случае противоправных действий арендатора;
  • срок действия договора и порядок его расторжения, пролонгации. Если в документе не оговорён срок действия, считается, что он заключён на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). При расторжении такого контракта сторона-инициатор должна предупредить о прекращении взаимоотношений не позже, чем за три месяца до фактического расторжения контракта, либо в иной срок, если он заявлен;
  • в конце всегда пишут реквизиты сторон: адреса, наименования, банковские данные. Документ подписывают собственник недвижимости и арендатор.

Пример договора аренды нежилого помещения


Скачать

Содержание договора аренды коммерческой недвижимости

В типовом договоре аренды коммерческой недвижимости необходимо указать следующую информацию:

Точные данные сторондля физических лиц их имена и паспортные данные, а для юридических полное наименование организации и информацию с учредительных документов
Точный адрес недвижимости, которая сдается в аренду на определенный срокЗдесь указывают кадастровый номер и весь юридический адрес объекта
Этаж местонахождения арендуемой площади и этажность здания
Регистрационные данные объектаинформация из свидетельства о праве собственности
Точный срок арендыуказать начало действия договора и его окончания
Цели арендуемого помещенияуказать характер коммерческой деятельности самого арендатора, а также вид деятельности, который будет практиковаться на территории арендуемого объекта
Размер и порядок оплаты арендыуказать сроки, когда арендатор должен вносить плату за пользование объектом. В одном же пункте указывается сумма арендной платы и условия разрешения спорного момента в случае отсутствия своевременного платежа
Права и обязанности арендодателявозможность осуществления регулярной проверки состояния помещения, обязанность предоставления объекта в надлежащем состоянии и прочие факторы
Права и обязанности арендатораполучить помещение в надлежащем виде от арендодателя, вести коммерческую деятельность без ограничений (если такие не оговариваются заранее), освобождение от обязательств уплаты доли прибыли арендодателю

В договоре необходимо уточнить состояние помещения, чтобы в дальнейшем недобросовестный арендодатель не смог обязать арендатора сделать ремонт за свой счет.

Также важно указать моменты дополнительных материальных выплат – коммунальные платежи, оплату работы охранника, дворника, уборщицы и прочих услуг.

Нелишним будет указать пункт, в котором в полной мере будут указаны условия досрочного расторжения договора – факты нарушения и основания для разрыва сотрудничества.

Можно указать моменты, связанные с разрешением конфликта в случае нарушения договоренностей. Здесь можно принять во внимание оплату неустойки и прочие дополнительные финансовые вложения по факту штрафа.

Договор аренды для коммерческой деятельности

Договор аренды таит в себе много подводных камней, не учтя которые при составлении договора, бизнес понесет убытки. Неправильное составление договора аренды часто приводит стороны в суд. Суд признает договор недействительным, незаключенным, обязывает арендатора освободить помещение, в которое вложены большие средства и т.п. Прочитав статью, вы узнаете, какие условия нужно обязательно согласовать в договоре аренды и как избежать рисков и возможных убытков, как арендодателю, так и арендатору.

Содержание:

При составлении договора аренды следует учитывать некоторые моменты.

Если одной из сторон выступает юридическое лицо, то договор аренды обязательно заключается в письменной форме.

Кроме того, следует принимать во внимание срок договора аренды, поскольку в случае заключения договора более чем на один год, он подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Несомненно, заключение договора аренды на длительный период достаточно удобен для сторон договора – не нужно думать о переоформлении бумаг, или волноваться о том, что договор аренды не будет продлен по желанию одной из сторон. Следует учитывать, что регистрация договора аренды в Росреестре это регламентированная законом процедура. Для ее осуществления необходимо подготовить определенный комплект документов и уплатить госпошлину.

Еще одним важным аспектом является то, что при составлении договора аренды обязательно стоит учитывать все существенные условия, иначе он не повлечет за собой возникновение необходимых правовых последствий. Суд может признать договор незаключенным, если в нем не будут согласованы необходимые в силу закона условия.

Составляя новый договор аренды, обязательно согласуйте в нем следующие условия:

Стороны договора аренды и уполномоченные на подписание лица

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. Не всегда руководитель юридического лица имеет возможность подписать договор. Достаточно часто от его имени выступает лицо по доверенности. В таком случае, следует обязательно проверить уполномоченное ли лицо, подписывающее договор, на совершение подобного рода сделок. Также необходимо проверить срок действия доверенности.

Читать еще:  Как написать жалобу на работодателя за невыплату

Предмет договора аренды

В договоре необходимо подробно обозначить все характеристики помещения, передаваемого в аренду, — его технические характеристики, место расположения, этаж, номер офиса, то есть все то, что поможет полностью идентифицировать передаваемый в аренду объект.

При передаче в аренду одного помещения – его описание достаточно отразить непосредственно в самом тексте договора. Если же передается большое количество объектов недвижимости, то следует сделать отдельное приложение с перечислением всех передаваемых объектов и их полной характеристикой.

Укажите в договоре на каком праве принадлежит арендодателю имущество

Имущество может принадлежать арендодателю на праве собственности, либо ином праве, например, праве аренды с правом субаренды. При заключении договора аренды нужно внимательно проанализировать, имеет ли право арендодатель на сдачу помещения в аренду. В противном случае, может возникнуть ситуация, при которой арендатор тратиться на ремонт помещения, оборудует офис в надежде на длительное пользование помещением, а через какое-то время получить требование от собственника об освобождении помещения.

Цена договора аренды (арендная плата)

В договоре следует согласовать размер арендной платы и порядок ее изменения.

При определении цены договора аренды, учитываются, как правило, такие показатели как площадь сдаваемого помещения, ее предназначение, техническое состояние, территориальная расположенность и другие.

Следует учитывать, что цена договора аренды может быть изменена не чаще чем один раз в год. Стороны вправе в договоре согласовать и иной порядок изменения цены договора.

Права и обязанности арендатора и арендодателя

В договоре аренды помещения также следует указать права и обязанности сторон. Основная обязанность арендодателя – передать имущество, а обязанность арендатора – произвести установленные договором расчеты в определенные сроки.

Порядок расторжения договора аренды

Расторжение договора аренды должно быть обязательно оформлено в письменной форме. В договоре следует предусмотреть по каким основаниям договор может быть расторгнут досрочно по инициативе одной из сторон. В качестве таких условий могут выступать такие нарушения как не передача вовремя имущества, порча имущества, неоплата вовремя арендной платы и прочие.

Иные условия договора аренды

По желанию стороны могут предусмотреть в договоре и другие условия, такие как место рассмотрения судебных споров, ответственность за нарушение условий договора, порядок предъявления претензий и прочее.

Например, мы рекомендуем включать в текст договора условие о последствиях произведенных арендатором улучшений помещения. Так, по закону арендатор может произвести улучшения только с согласия арендодателя, при этом после окончания договора аренды он имеет право получить возмещение за произведенные расходы. Однако, лучше данный вопрос оговорить в договоре, как вы будете действовать в случае необходимости проведения какого-либо улучшения (например перепланировки), для того, чтобы избежать арендных споров в будущем.

Также рекомендуем оговорить условия о возможности субаренды. В законе говорится о том, что сдавать помещение в субаренду можно только с согласия арендодателя, однако, каким образом, должно быть оформлено данное согласие там информации не содержится. В договоре можно отразить, что согласие должно быть получено обязательно в письменной форме. Если такого условия нет, арендатор может доказывать получение согласия любым другим образом (например, при ведении переписки с арендодателем, иные действия, говорящие об одобрении сделки арендодателем).

Еще одним важным моментом является подписание акта приема-передачи помещения, в котором следует обязательно отразить техническое состояние помещения, все имеющиеся недостатки, а также передаваемое вместе с нежилым помещением имущество (мебель, техника и прочее). Именно с актом приема-передачи суды связывают начало действия защиты арендатора от притязаний третьих лиц.

Чтобы предусмотреть все существенные условия в своем договоре, рекомендуем обратиться за оказанием юридических услуг по составлению договора аренды.

Как и при заключении любого другого вида договора, при заключении договора аренды стороны могут столкнуться с определенными рисками, которые если не предусмотреть заранее, впоследствии могут обернуться спорами между сторонами, в том числе и судебными.

Постараемся рассмотреть наиболее часто встречающиеся риски при заключении рассматриваемого вида договора.

Признание незаключенным договора аренды

Договор аренды считается судом незаключенным, если стороны не смогли согласовать его существенные условия, такие как предмет договора и его цена.

В случае с договором аренды не действует правило применения цены за аналогичные условия при сравнимых обстоятельствах. Если сведения о стоимости в договоре отсутствуют – договор может быть признан судом незаключенным.

Договор может быть признан незаключенным также, в случае, если возникает сложность в идентификации помещения. Так, достаточно часто встречаются ситуации, когда в одном здании, находится большое количество арендаторов (например, при аренде небольшого офиса в бизнес-центре), и в таких случаях очень важно точно идентифицировать объект сдачи в аренду, посредством его описания, указания на расположение, этаж, номер помещения. В противном случае, договор будет считаться незаключенным, что повлечет возникновение определенных рисков.

В качестве таких рисков могут выступать:

  • невозможность взыскания аренды.
  • невозможность принудить арендатора принять в пользование имущество и взыскать обеспечительный платеж.
  • при недоказанности фактического пользования помещением арендатором, у арендодателя возникает обязанность вернуть арендные платежи как неосновательное обогащение.

Для того, чтобы избежать возможных споров, лучше вовремя обратиться к арбитражному юристу.

Признание договора аренды недействительным

Подписание договора аренды неуполномоченным лицом может стать причиной для признания сделки недействительной судом. Поэтому при заключении договора аренды следует внимательно проверять полномочия арендодателя – действительно ли он является собственником арендуемого помещения, действительно ли предъявляемое им свидетельство о праве собственности, а также имеет ли право заключать договор лицо, действующее по доверенности (в случае, если договор подписывает не сам руководитель юридического лица, а его представитель).

Риски арендодателя по договору аренды

Помимо обоюдных рисков сторон договора аренды, заключающихся в признании договора незаключенным или недействительным, имеются и специфические риски арендодателя.

К таким рискам можно отнести следующие:

  • риск использования помещения арендатором не по назначению;
  • риск повреждения имущества;
  • риск ненадлежащей оплаты.

Минимизировать указанные риски можно путем грамотного составления договора аренды в 2021.

Риски арендатора по договору аренды

В судебной практике нередки случаи, когда свои права по договору вынужден защищать и арендатор. Наиболее частые договорные риски арендатора следующие:

  • арендодатель не имел право на распоряжение помещением;
  • арендодатель повышает арендную плату;
  • состояние помещения при эксплуатации оказывается куда хуже, описанного в договоре;
  • арендодатель продает помещение и требует досрочно расторгнуть договор.

Чтобы избежать рисков, либо иметь больше шансов на судебную защиту нужно взвешенно подходить к составлению договора аренды.

Заключая договор аренды нужно учитывать, что в случае возникновения спора, вероятнее всего, вы с контрагентом окажетесь в суде. А далее судья будет толковать только договор и письменные акты к нему. Словесные убеждения о том, что на деле договоренности были иные — не помогут. В такой ситуации, зачастую, суд встает на сторону недобросовестной стороны договора, так как доказать свою правоту сложно. Договор часто составляется одной стороной и учитывает права и интересы только одной стороны.

Читать еще:  Если паспорт на замене

Именно поэтому перед подписанием договора рекомендуется тщательно проверить все имеющиеся документы, ведь спешка в подписании договора аренды впоследствии может обернуться долгими спорами, судебными разбирательствами и как следствие простоем в своей деятельности, материальными потерями и прочими негативными моментами.

Мы будем рады вам помочь в составлении и заключении договора аренды, дадим грамотную юридическую консультацию по вопросам уже заключенного договора, защитим ваши права и интересы в случае возникновения спора (как досудебного), так и судебного. Наши специалисты готовы оказать профессиональные юридические услуги для юридических лиц по представительству ваших интересов в Росреестре.

Ответы на самые актуальные вопросы в сфере недвижимости и строительства

1. Можно ли считать происходящие события форс-мажором и как практически реализовать возможности для сторон договора аренды?

Форс-мажор регулируется ст. 401 ГК РФ. Согласно п. 3 указанной статьи, «лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы». Причем под «непреодолимой силой» закон подразумевает «чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства».

Вне сомнения, вспышка COVID-19 является чрезвычайной и непредотвратимой силой. Однако ответ на вопрос, является ли это форс-мажором для целей договора аренды, может быть различным для различных конкретных обязательств. Например, санитарные меры могут стать непреодолимой силой, препятствующей исполнению обязательства по передаче помещения в пользование арендатору (ввиду запрета данного вида деятельности актами властей). Но при этом, это может не быть непреодолимой силой для других обязательств (например, обязанностей арендодателя по охране и обеспечению вывоза мусора с объекта, оплате арендной платы).

Стороне договора для ссылки на форс-мажор требуется, таким образом, внимательно анализировать, какие именно обязанности оказалось невозможно исполнить в силу непреодолимой силы. Необходимо будет также направить другой стороне уведомление (заказным письмом с описью и уведомлением, если договором не предусмотрен иной порядок), в котором указать, какие обязанности стороной исполнены быть не могут и какое обстоятельство является в данном случае непреодолимой силой. Это должно освободить направившую уведомление сторону от ответственности за неисполнение. Однако в случае несогласия адресата с квалификацией указанного обстоятельства в качестве непреодолимой силы может возникнуть конфликт, разрешать который придется, возможно, в суде. Окончательное решение о том, явилось ли действие непреодолимой силы причиной невозможности исполнения данного конкретного обязательства принимается судом. Необходимо отметить, что такие обстоятельства как отсутствие денежных средств, отсутствие товаров на рынке или нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника не являются обстоятельствами непреодолимой силы.

Важно понимать, что в силу п. 3 ст. 401 ГК, форс-мажор лишь освобождает от ответственности, но не прекращает само обязательство. Это означает, например, что арендатор будет всё еще будет обязан внести арендную плату за месяцы простоя. Освобождение наступит только от уплаты неустоек за её невнесение или несвоевременное внесение, и от возмещения потенциальных убытков арендодателя. В свою очередь, арендодатель останется обязанным передать помещение арендатору и не препятствовать ему в использовании помещения, но в случае нарушения им этих обязательств убытки или неустойку с него потребовать также будет нельзя.

В этой связи, хотим обратить на позицию Московской торгово-промышленной палаты, опубликованную 26 марта 2020 года. Торгово-промышленная палата признает форс-мажорными и выдает заключения об обстоятельствах непреодолимой силы лишь в случаях, если ваш бизнес был напрямую затронут противоэпидемиологическими мерами властей. Например, указом Мэра Москвы от 29 марта 2020 г. № 34-УМ была приостановлена работа кафе, баров, ресторанов, столовых, закусочных, объектов розничной торговли, салонов красоты и других предприятий. Кроме того, введение таких ограничений не освобождает соответствующие предприятия от необходимости уплаты арендной платы за период, когда их деятельность была ограничена.

Однако, на наш взгляд ситуация не является столь однозначной, и, в некоторых случаях, возможны исключения из данного общего правила, т.е. случаи, когда арендатор может быть освобожден полностью или частично от уплаты арендной платы. Например, следует иметь в виду п. 5 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда от 26.06.2015. В нём указано, что арендатор «не обязан вносить арендную плату за период, в котором он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам». Это может дать возможность ставить вопрос о том, чтобы требовать не только освобождения от уплаты неустоек, но и освобождения от основной обязанности по уплате арендной платы на период невозможности использования арендованного имущества. Полагаем, что на разрешение данной ситуации могут повлиять различные факторы. Например, имел ли арендатор и его персонал фактический доступ к арендуемому объекту (ресторан в фактически закрытом торговом центре) и мог ли его он его использовать для осуществления своей деятельности (например, иным способом: на вынос, через службы доставки), невозможность осуществления деятельности, для осуществления которой заключен договора аренды (в частности, подпадает ли ваш бизнес под противоэпидемиологические ограничения), и другие. Также нужно отметить специальные случаи, которые могут быть предусмотрены в договорах аренды. Например, обязанность арендодателя – обеспечить работу и заполняемость торгового центра (не менее определенного количества торговых точек), как условие оплаты арендной платы, которая иногда включается в некоторые договоры аренды.

Что касается экономических обстоятельств деятельности арендодателей (падение выручки, снижение товароборота, падение обменного курса рубля к иностранным валютам), в том числе, вызванных пандемией, и экономическим кризисом, то такие обстоятельства скорей всего не будут являться обстоятельствами непреодолимой силы.

Кроме того, следует помнить и о других возможных мерах правовой защиты, потенциально актуальных и доступных в текущей ситуации. К таким можно отнести изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств согласно ст. 451 ГК РФ, а также прекращение обязательств в связи с изданием акта органа государственной власти согласно ст. 417 ГК РФ.

Ст. 451 ГК РФ указывает, что обязательство может быть прекращено или изменено в связи с «существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора». При этом эти обстоятельства должны измениться настолько, что стороны не могли разумно предвидеть такое изменение при заключении договора и не должны быть преодолимы для сторон.

Действительно, вспышка COVID-19 не сравнима ни с чем не только за историю современной России, но и за многие десятки лет. В связи с этим разумно предположить, что стороны договора вряд ли могли в момент его заключения учесть вероятность возникновения подобной пандемии. Вне сомнения также, данное обстоятельство не может быть преодолено силами самих сторон и может ставить одну из них в крайне обременительное положение (например обязанность платить за аренду пустующего помещения ставит арендатора в отсутствие выручки на грань банкротства).

Читать еще:  Документы для суда по расписке о долге

В такой ситуации сторона договора (как арендатор, так и арендодатель) может получить право требовать изменения договора для приспособления его к изменившейся обстановке (например, об изменении способа расчёта или приостановления начисления арендной платы). При недостижении соглашения это может стать основанием для изменения или расторжения договора в судебном порядке.

Однако, данная статья лишь устанавливает условия, при которых можно требовать изменения или расторжения договора. Требуемый для удовлетворения иска об изменении договора юридический состав довольно сложен и содержит ряд оценочных категорий. Каждый случай будет рассматриваться судом отдельно. Кроме того, практика применения этой статьи в России до настоящего момента отсутствует, поэтому перспективы дела оценить затруднительно. С другой стороны, обстоятельств сравнимого масштаба в нашей стране еще не наступало – возможно, в скором времени суды начнут ее применять.

Закон также предусматривает в ст. 417 ГК РФ, что «обязательство прекращается (полностью или в части) в случае издания органом государственной власти акта, делающего невозможным его исполнение».

Данная мера может оказаться актуальной для малого и среднего бизнеса в контексте указа Мэра Москвы от 29 марта 2020 г. № 34-УМ, приостанавливающего деятельность, в частности, объектов розничной торговли. Например, арендодателем или арендатором может быть поставлен вопрос о прекращении обязательств по предоставлению в аренду нежилого помещения — с одной стороны, и уплаты арендной платы — с другой стороны за месяцы, в которых действовали ограничительные санитарные меры.

2. Как обеспечить безопасность и правила игры игрокам рынка недвижимости и регулирующим органам? Какую ответственность несут арендодатель и арендатор в случае выявления неблагоприятных инцидентов в офисных помещениях?

Полагаем, что для обеспечения безопасности и стабильных правил игры участникам рынка недвижимости и регулирующим органам следует задуматься о широком введении мер экономической поддержки. Такими мерами могут быть временные налоговые льготы, каникулы, отсрочки по уплате обязательных платежей и социальных взносов. Государство также могло бы поддержать участников оборота льготными кредитами, субсидированием платежей по обязательствам перед банками, что позволило бы многим избежать неприятного исхода.

Кроме того, для участников рынка коммерческой недвижимости весьма полезным могут оказаться также освобождения работодателей от выплат по больничным листам в первые три дня временной нетрудоспособности с возложением этих обязанностей на Фонд Социального Страхования, временные меры по компенсации утраченного заработка работникам, которые не могут работать удалённо. Это позволит участникам оборота безболезненно сократить расходы на оплату труда, одновременно не осуществляя сокращений, которые могут оказаться дополнительными единовременными издержками по выплате выходных пособий.

В отношении ответственности – в контексте вспышки COVID-19 следует в первую очередь помнить о статье 6.3. КоАП РФ, которая устанавливает наказание за нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения (например, работа в нарушение запрета, наложенного государственным санитарным врачом). Для юридических лиц в настоящий момент предусмотрена ответственность от 10 до 20 тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток. Следует также внимательно следить за возможными будущими изменениями этой статьи.

3. Какой договор аренды может защитить арендатора в дальнейшем в случае изменения бизнес-процессов?

По нашим наблюдениям, после кризисов 2008 и 2014 годов на рынке аренды коммерческой недвижимости стала распространённой практика постановки размера арендной платы в зависимость от величины выручки. Полагаем, что теперь целесообразным может быть расширение вариативности в договорных взаимоотношениях арендодателей и арендаторов. Возможно, участникам рынка следует предусматривать случаи временного освобождения арендаторов от уплаты арендной платы, механизм компенсации арендодателя после такого освобождения, основания и порядок применения таких льготных мер. Стороны также могут, к примеру, договариваться об оформлении страхования от убытков на случай эпидемий или иных обстоятельств, временно лишающих возможности вести коммерческую деятельность.

Вдобавок к этому, следует внимательно относиться к разделу договора аренды, регулирующего форс-мажор. Следует подробнее описывать, какие обстоятельства стороны договорились считать форс-мажорными, каков порядок их подтверждения между сторонами и каковы договорные последствия.

4. Какие факторы обеспечат стабильный бизнес в офисной недвижимости с позиции инвесторов и девелоперов?

Полагаем, что стабильность бизнеса в офисной недвижимости для арендодателей может быть обеспечена путем введения льготных мер по отсрочке или временному освобождению от платежей, которые являются постоянными издержками для инвесторов и девелоперами. Например, арендодателям и девелоперам помогла бы более четкая конкретизация и расширение мер по налоговым каникулам по имущественным налогам, льготы и отсрочки по уплате арендных платежей за землю. Полезным может оказаться и введение временных льгот по уплате НДС.

Также, свою роль может сыграть фактор готовности объединений инвесторов и девелоперов к коллективному отстаиванию своих экономических интересов. Например, арендодатели и застройщики могли бы использовать действующие организации – такие как профильные ассоциации, торгово-промышленные палаты, региональные объединения работодателей, Российский Союз Промышленников и Предпринимателей – для координации между собой и конструктивного диалога с властями. Это может позволить инвесторам и девелоперам получить от государства именно те меры поддержки, в которых они нуждаются в наибольшей степени.

Зарплатные налоги и взносы

Арендная плата, полученная сотрудником, облагается НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Компания в данной ситуации выступает налоговым агентом по НДФЛ и должна удержать налог при выплате сотруднику арендной платы (п. 4 ст. 226 НК РФ).

А вот страховые взносы начислять на арендную плату не следует. Объясняется это тем, что арендная плата выплачивается в рамках договора гражданско-правового характера, а выплаты по таким договорам не облагаются страховыми взносами на обязательное пенсионное, медицинское, социальное страхование (ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 №212-ФЗ). Также не следует начислять на арендную плату взносы на страхование от несчастных случаев и профессиональных заболеваний (п. 1 ст. 20.1 Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ).

Существенные условия

В бланке соглашения о найме нежилого помещения обязательно будут такие разделы:

  1. Преамбула (указание сторон с реквизитами).
  2. Предмет. Объект недвижимости, его площадь, адрес, внутренняя обстановка (если есть).
  3. Срок. Статья 610 ГК РФ допускает сделать соглашение бессрочным. В этом случае любая сторона имеет возможность в любой момент расторгнуть его в одностороннем порядке, предупредив об этом другую за три месяца.
  4. Права и обязанности сторон. Здесь допускается отразить как только стандартные требования гражданского законодательства, так и особые пожелания владельца.
  5. Цена и порядок расчетов. Кроме непосредственно арендной платы, стоит уделить внимание и коммунальным услугам. В противном случае их в полном объеме оплачивает собственник.
  6. Полные реквизиты сторон.

Договор о найме всегда можно дополнить своими разделами, такими как условия расторжения, форс-мажор, или учесть другие нюансы.

Статья 609 ГК РФ обязывает проводить государственную регистрацию такого документа.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector