Decorltd.ru

ООО «Декор»
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Чего стоит опасаться при работе с агентствами недвижимости и частными риелторами

Чего стоит опасаться при работе с агентствами недвижимости и частными риелторами?

Прежде всего, необходимо определиться с какой целью вы хотите обратиться за помощью к специалистам рынка недвижимости. От того, какими услугами вы предполагаете воспользоваться, и будут зависеть ваши риски. Если нужно только подобрать подходящий вариант для обмена – одни. Если продать, во время вашего отъезда, по доверенности с правом получения денег квартиру – другие. Не важно, к кому вы пришли: в крупное агентство недвижимости, маленькую фирму или знакомому частному риелтору – системных рисков не избежать. В чём они заключаются? Для удобства восприятия мы разделили их на условные группы.

Дилетанты и коекакеры

Риелтор – это профессия и призвание. Точно также как не каждый может быть учителем, врачом, инженером… так и не каждому суждено быть хорошим риелтором. «Кесарю – кесарево, а слесарю – слесарево». В какой степени риелтор к которому вы обращаетесь, дилетант в своей области, либо относится к своим обязанностям «спустя рукава» – кое как, определить при первой встрече невозможно. Поэтому лучше воспользоваться рекомендациями друзей и знакомых, мнению которых вы доверяете. Если таких рекомендаций нет – вам предстоит путь проб и ошибок. На этом пути, минимизировать свои риски можно разбив риелторские услуги на этапы.

Против такого подхода как раз многие агентства недвижимости и выступают! Они хотят в первый же визит клиента подписать с ним «эксклюзивный договор». Подписывая такой договор, клиент лишается возможности обращаться к другим риелторам на всё время действия этого договора. Поэтому, прежде чем подписывать какие либо документы необходимо провести «тест-драйв» исполнителя. В каком виде это сделать зависит от ваших потребностей и фантазии. Иногда бывает достаточно попросить время на обдумывание и назначить «на завтра» риелтору встречу у себя дома (либо просто позвонить). Если звонка в назначенное время не последовало, то дальнейшие взаимоотношения приведут только к потере вашего времени и денег. Разумеется, «испытательный срок» может быть более длительный и изощренный. Главное не увлекаться и не забывать – риелтор готов каждый день работать на вас и выполнять любые ваши поручения, но не бесплатно. Всему есть предел. Заигравшись проверками можно потерять доверие и желание с вами работать у настоящего профессионала, который ценит время и деньги не только клиента, но и своё собственное.

— в компетентности риелтора, с которым вам предстоит работать (не нужно путать с компетентностью и звучным именем компании-работодателя);

— в том, что этот человек будет добросовестно отстаивать ваши интересы;

— при этом не будет постоянно «смотреть на часы»,

можно подписывать договор на оказание риелторских услуг в полном объёме. В противном случае лучше продолжить поиск подходящего Вам риелтора либо отдельно оплачивать каждый этап выполненных работ.

Игра на повышение или понижение

На рынке недвижимости есть свои «быки» и «медведи». Как работают на фондовом рынке эти «звери» — отдельная тема.

При повышении цен на рынке недвижимости преобладают «бычьи» приёмы. В чём они заключаются? В объявлении о продаже указывается одна цена на квартиру, например, 1 000 рублей. Покупатель (его риелтор) звонит и просит назначить время просмотра квартиры. Либо сразу, но чаще уже на квартире, покупателю объявляют, что цена изменилась и теперь эта квартира стоит уже 1 050 рублей. Если покупатель соглашается платить новую цену или просит время на раздумья, то это вовсе не значит, что объявленная цена окончательна и торг закончен! Просто на следующий день выходит объявление о продаже этой квартиры по новой цене. «Согласный покупатель» ставится в резерв и ищется новый – готовый платить больше. Если таковой появляется (им может быть и первый покупатель) – процесс продолжается до тех пор, пока стоимость квартиры не достигнет, на данный момент, своего максимального значения. Наивные полагают что, заключив предварительный договор и внеся аванс, они тем самым «зафиксировали» цену и «застолбили» за собой покупку данной квартиры. Это возможно только при грамотном составлении предварительного договора и проверки всех документов на квартиру. Зачастую этого нет. Клиент теряет время и деньги, а рынок продолжает двигаться вверх и «по старым ценам» купить аналогичное жильё уже невозможно.

Когда на рынке жилья стоимость квадратного метра понижается, преобладают «медвежьи» приёмы. Владельцу квартиры (его риелтору) звонят «покупатели» и, не теряя времени на долгие разговоры спрашивают, сколько он готов уступить от цены указанной в объявлении. Наиболее шустрые начинают торг ещё не видя квартиры. Если продавец готов на снижение цены, например, с 1000 руб. до 950 руб., то на следующий день появляется объявление о продаже этой квартиры по новой цене. Однако в объявлении указаны уже телефоны «покупателей». Как вы догадываетесь, процесс на этом может не закончиться. При появлении на рынке «дешёвой» квартиры, других продавцов так же склоняют к понижению стоимости своей недвижимости…

Читать еще:  Договор о купле продаже квартиры образец

Только грамотный специалист может предвидеть и помочь своему клиенту избежать, минимизировать риски, от таких игр на повышение-понижение. Продажа недвижимости, подчас напоминает торговлю на базаре, а правильно торговаться, это тоже искусство!

Сговор риелторов

К сожалению, такое бывает. Риелтор, вместо того, что бы отстаивать ваши интересы вступает в сговор с риелтором контрагента. Чем это чревато для вас и как этого избежать? Каждый раз интересуйтесь (и перепроверяйте!) в какой компании работает риелтор вашего контрагента. Некоторые крупные агентства недвижимости заинтересованы в том, чтобы и покупатель и продавец обслуживались обязательно только их компанией. Поэтому ваш риелтор, выполняя внутренние инструкции корпорации, будет отстаивать не ваши интересы, а подбирать и предлагать только те варианты, в которых есть контрагент, обслуживаемый этим же агентством недвижимости. А это могут быть не самые лучшие варианты и по качеству и по цене.

У каждой из сторон, во время судебного процесса есть свой адвокат защищающий интересы своего клиента. Если у одной из сторон процесса нет собственного квалифицированного адвоката или он пользуется услугами адвоката своего оппонента, в чью пользу всегда будет решение суда? Догадаться не сложно.

Разумеется, сговор риелторов не обязательно может быть только в рамках большого агентства недвижимости. Всё зависит от конкретных исполнителей и компаний (в том числе от их внутренних инструкций и распоряжений).

Иногда покупатель (или продавец) не знают реальной цены покупки (продажи) недвижимости. В договоре фигурируют одни цифры, а в банковскую ячейку (или несколько ячеек) закладываются иные суммы. Разница между суммой полученной продавцом и уплаченной покупателем может при таких расчётах оказаться у нечистоплотных риелторов. Если вам, по большому, счёту всё равно, какая часть денег при покупке квартиры будет уплачена за недвижимость, а какая пойдёт в карман риелтора, то на это не стоит обращать внимание.

Наша практика говорит о том, что подавляющее большинство клиентов не желают переплачивать и закрывать глаза на подобного рода афёры. Однако случаи, когда риелтор желает получить откат – скрытую комиссию, имеют место быть. Риелтор (агентство недвижимости) предлагающее работать на вас по ценам значительно ниже сложившихся на рынке должны вызывать подозрение не меньшее, чем работа одного агентства недвижимости на стороне и покупателя и продавца.

«Сэкономив» и недоплатив по официальному договору, клиент может потерять гораздо больше на «скрытой комиссии» при сговоре нечистоплотных риелторов. Наиболее циничные из них умудряются получить и приличное вознаграждение, и «скрытую комиссию».

Криминал

Если вам предлагают купить квартиру по цене значительно ниже рынка – значит не всё там чисто! Это не обязательно голый криминал. Такие квартиры, могут быть связаны с криминалом, либо грубыми нарушениями в документах. Например, одинокого алкоголика либо не дееспособного владельца жилья, обманным путём понуждают подписывать документы, а затем, используя, его беспомощное состояние переселяют из Москвы, в лучшем случае за 101 километр. Мы не принимаем участия в таких мероприятиях.

В ряде случаев дешевизна недвижимости связана с изъянами в правоустанавливающих документах либо предстоящими судебными тяжбами с неясным исходом. Вам решать стоит ли рисковать, терять время (а быть может и собственные деньги), участвовать в судах и различного рода «разборках». Мы настоятельно рекомендуем своим клиентам избегать покупок таких квартир. А продавцам советуем не спешить с продажей по заниженной цене, а привести все документы в соответствие с законом.

В заключении – примерные цены на риелторские услуги в Москве.

Продажа квартиры – не более 3% от стоимости недвижимости (не менее 100 000 руб.)

Покупка квартиры – не более 2% от стоимости недвижимости (не менее 80 000 руб.)

Обмен квартиры (альтернативная сделка):

• стандартный обмен (квартира — квартира) – не более 4% от стоимости обмениваемой квартиры (не менее 125 000 р.)

• разъезд на 2 площади – не более 5 % от стоимости обмениваемой квартиры (не менее 175 000 р.)

• съезд из 2-х квартир – не более 2% + 2% от стоимости обмениваемых квартир (не менее 175 000 р.)

Покупка квартиры с помощью средств ипотечного кредитования – 3 % (включая получение кредита)

Получение ипотечного кредита – 1,5% от суммы кредита.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью:

• простая продажа или покупка – 1% от стоимости квартиры

• альтернативная сделка (обмен) – 1% + 1% от стоимости квартир

• покупка новостройки – 1 % от стоимости квартиры.

• вступление в наследство – 30 000 р.

• приватизация (срок 1 месяц) – 30 000 р.

Это «кризисные» цены, лета 2009 года. Если вам предлагают услуги стоимостью значительно отличающиеся от приведенных, то либо качество услуг будет соответствующим, либо, прежде чем платить деньги, поинтересуйтесь расценками у конкурентов, попросите объяснить ценовую политику, и ещё раз внимательно прочитайте эту статью.

Читать еще:  Гле нудно возвращать невозвратняе билетв на мамолет

С расценками на наши услуги можно ознакомиться здесь. Мы не устанавливаем цены на услуги в процентах от стоимости недвижимости. Всё зависит от конкретной ситуации и объёма работ, которые нужно выполнить. Желая сэкономить часть этих работ может выполнить сам клиент, а нам заплатить только за те услуги, которые ему необходимы!

Различного рода консультации, онлайн оценку недвижимости, подбор вариантов продающихся квартир наше агентство осуществляет бесплатно. Мы не принуждаем обратившихся к нам сразу же заключать эксклюзивный договор и платить деньги.

Вначале клиент должен убедиться в том, что качество наших услуг выше их стоимости! Главное в наших взаимоотношениях открытость и честность. Только обладая всей полной и достоверной информацией по сделке клиент может принять единственно верное для себя решение. Задача риелтора помочь ему в этом.

Новости рынка
недвижимости

Риелторская деятельность

Риелторская деятельность очень дорого оплачивается. Конечно, в сравнении со стоимостью недвижимости, цена за риелторские услуги купли-продажи не велика, но часто значительно превосходит размер средней заработной платы в месяц по нашему городу. Однако скупой платит дважды и спокойнее оплатить агентству недвижимости услуги профессионального риелтора, чем потерять квартиру или деньги на квартиру. Аналогичная ситуация по всем Российским городам. Поэтому очень многие пробуют себя в качестве риелтора. Это формирует большой спрос на риелторские услуги, а в результате огромную конкуренцию.

Риелтор является фильтром от недобросовестных покупателей

Важная часть в процессе продажи квартиры — это организация просмотра. Первая задача ­риелтора — свести продавца и потенциального покупателя в одном месте в одно время. Вторая — обеспечить безопасность клиента. Специалист по недвижимости после выяснения потребностей клиента и условий приобретения квартиры приводит на просмотр действительно потенциального покупателя, а не всех, кто обратился по конкретному объявлению. При этом с покупателем, обратившимся в агентство, заключается договор, и это уже минимальная гарантия безопасности — в документе есть паспортные данные и другая персональная информация о человеке.

— Сейчас на рынке много перекупщиков, людей, которые пользуются ситуацией и стремятся «прогнуть» продавцов по цене, чтобы потом эту квартиру перепродать, — рассказывает Ирина Монастырская. — Обратите внимание, как много стало объявлений «Куплю проблемную недвижимость», «Куплю долю». Кроме этого существует масса схем финансового мошенничества. Если клиент сам выходит на рынок, как он будет защищен от прихода таких людей на просмотр квартиры? Перекупщику главное — получить максимальную выгоду от перепродажи недвижимости, значительно сбить цену. Реальные покупатели выдвигают более предметные и обоснованные требования к будущему жилью, профессиональный риелтор может отсеять перекупщиков и мошенников еще до просмотра.

Я работаю несколько лет, и ни разу с ними не сталкивалась. Мои коллеги, которые в этой сфере уже давно, рассказывают, что «черные риелторы» из 90-х как вид исчезли, остались единичные случаи.

Чтобы кого-то спаивали, переселяли за город — я полагаю, такое, конечно, иногда случается. Существуют люди, отслеживающие неблагополучные квартиры. Другие слои населения их не интересуют. Как правило, неблагополучных переселяют не на улицу, а куда-то в деревни. Понятно, что там они быстро помирают.

Проверка договоров, заключаемых с агентством недвижимости

Договор об оказании услуг

Самый популярный вариант — договор об оказании услуг, причем в нем обязательно должно указываться:

  • название услуг, которые должно будет предоставить агентство клиенту;
  • подробно расписанные условия сотрудничества;
  • стоимость услуг и схема оплаты;
  • срок действия договора.

Необходимо внимательно прочитать сам договор и уточнить у специалиста все спорные моменты. Особое внимание нужно уделить информации, напечатанной мелким шрифтом, которая зачастую находится внизу договора. Очень часто там прописывают какие-то комиссии или требование внести большую сумму аванса либо другие невыгодные для клиента условия.

Если в договоре указан пункт, ограничивающий количество просмотров объекта недвижимости, не стоит соглашаться на такие условия, ведь это автоматически уменьшает количество доступных вариантов.

Подписывать договор об оказании услуг можно лишь в том случае, если предусмотрено, что риелтор будет представлять все необходимые справки и документы, подтверждающие юридическую чистоту квартиры.

Договор поручения

На втором месте по популярности — договор поручения, в котором указывается, что посредник должен выполнить свою работу в установленные сроки. Главное отличие договора поручения от договора об указании услуг состоит в том, что он дает риелтору больше прав. Посредник вместо хозяина может получать аванс или залог, заключать договор, согласовывать спорные моменты с потенциальным покупателем недвижимости.

Договор поручения удобен и риелтору, и клиенту, но его целесообразно заключать лишь в том случае, когда последний на 100% доверяет агентству надвижимости. Обязательно при подписании документа нужно внимательно изучить его, обратив внимание на все пункты, которые описывают круг полномочий посредника.

Читать еще:  Возврат кожаных сумок гарантия при продаже

Недвижимость / Аренда квартир

Договор найма

Через агентство недвижимости можно арендовать квартиру, и в этом случае будет оформлен договор найма. Если документ заключается на срок меньше 1 года (чаще всего, 11 месяцев), он считается краткосрочным, а оформленный на срок 1-5 лет — долгосрочным. Иногда в договоре не указаны сроки действия, и в этом случае юристы уточняют, что документ будет действительным в течение 5 лет.

Обязательно нужно обратить внимание на условия досрочного расторжения. Если они не предусмотрены, арендодатель не имеет права расторгнуть договор и выселить жильцов до окончания действия договора найма.

При аренде жилья всегда вносится залог, размер которого обычно составляет месячную арендную плату. В договоре найма должно быть указано, будет ли возвращаться залог, и в какой сумме, если жилец решит раньше времени съехать с арендованной квартиры.

Очень важный пункт, на который следует обращать внимание, касается повышения арендной платы. Желательно в договоре сразу предусмотреть, на какую максимальную сумму хозяин имеет право увеличить стоимость аренды, например, 6-10% в год. В том случае, когда повышение арендной платы не предусмотрено в договоре найма, хозяин имеет право ее повышать, но не чаше 1 раза в год, и об этом он обязан будет заранее сообщить арендаторам в письменной форме.

Желательно также оговорить в договоре найма, кто будет выполнять ремонт и какие работы имеет право выполнять арендатор. Часто в документе прописывается, что жильцы обязуются вернуть квартиру в том состоянии, в котором она была предоставлена.

Удостоверьтесь в полномочиях посредника

Даже не платя никому денег, необходимо быть уверенным, что ваши интересы на рынке представляет лицо, которому можно доверять. Для этого посредник должен быть идентифицирован. В случае общения с частным риэлтором проверьте его паспорт и внесите эти данные в заключаемый договор. Деятельность этого человека должна быть подтверждена регистрацией в налоговой службе для уплаты налогов.

При работе с агентствами ситуация несколько сложнее. Интересы компании могут представлять как представители, так и непосредственные исполнители. Представители должны обладать доверенностью на ведение деятельности от лица риэлтерского агентства. Доверенность может быть напечатана как на простой бумаге, так и на бланке агентства. Однако она должна обязательно содержать следующие данные:

1. Дата выдачи.
2. Название организации.
3. ИНН.
4. ОГРН.
5. Подпись руководителя и возможно печать.
6. Перечень действий, которые разрешено совершать агенту. Например, «обладает правом визировать от лица доверителя любые документы».

Преимущества заключения сделки с застройщиком

Всегда есть возможность получить хорошую скидку от застройщика. Особенно в праздники!

Как известно, на рынке недвижимости торг уместен. Если процент риелторского агентства от продажи квартиры составляет от 2 до 5%, то это и есть пределы, в которых можно торговаться с посредником. Все иначе с застройщиком. При хороших коммуникативных способностях сбить цену у непосредственного продавца можно куда серьезнее. Эксперты рынка недвижимости рассказывают о случаях снижения стоимости жилья на 20-30%.

Застройщик лучше посредника может рассказать о нюансах объекта. Часто риелтор не владеет в полной мере информацией о технологии возведения здания, особенностях материалов, ходе строительства и т. д. Для клиента есть вероятность получения от посредника неверных сведений по интересующим его вопросам. Этого можно избежать, сразу обратившись к непосредственному продавцу.

Если покупатель намерен получить в банке ипотечный кредит на приобретение жилья, то обращение к застройщику тоже может оказаться полезным, с точки зрения экономии средств. Дело в том, что многие строительные компании сотрудничают с банками. Последние иногда предоставляют клиентам своих партнеров более выгодные условия кредитования.

Ну и, наконец, строительные компании предоставляют клиентам такую услугу, как бронирование понравившейся квартиры. Если покупатель намерен приобрести определенное жилье, но пока не может за него заплатить, он может «зарезервировать» за собой квартиру и выкупить ее чуть позже по старой цене, в то время, как остальное жилье в новостройке уже подорожает.

Таким образом, обращение к непосредственному продавцу или посреднику при покупке квартиры на первичном рынке будет зависеть от того, какие цели для покупателя являются приоритетными. Если человека интересует экономия средств, то для заключения договора долевого участия ему лучше обратиться в строительную компанию. Если деньги не так важны, как отличный сервис, широта выбора и юридические гарантии, то агентство недвижимости — именно то, что нужно.

Популярные новости недвижимости

  • Что нужно для рефинансирования ипотеки
  • Рефинансирование ипотеки: выгодно или нет
  • ​Как выгодно приобрести парковочное место в новостройке
  • Выбрать коммерческую недвижимость: как?
  • Определяемся с выбором ипотечного банка
  • Новостройки в зонах повышенного риска
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector